Haben Sie Geduld!

Die Folgen der Immobilienkrise sind auf den Balearen und dem Festland immer noch zu spüren: Die Preise für Fincas und Apartments sinken weiter. Es lohnt sich, auf günstigere Angebote zu warten – oder neu zu bauen.

Um ihr neues Büro zu beziehen, musste Araceli Martín, Maklerin im andalusischen Küstenort Chiclana de la Frontera, erst ihre Mercedes-Limousine an die Luft setzen. Nun geht sie ihren Geschäften in der frisch hergerichteten Garage des eigenen Hauses nach – und spart sich so die teure Miete, die sie zuvor in einer strandnahen Ladenzeile bezahlen musste. „Der Immobilienmarkt ist fast zum Erliegen gekommen“, sagt Martín, die sich 2004 mitten im Boom selbstständig machte. „Für die Anzahl an Abschlüssen, die ich früher in einem Monat schaffte, brauche ich heute ein ganzes Jahr.“

2008 platzte die Blase – aber noch immer scheint nicht alle Luft daraus entwichen zu sein. Knapp 700.000 neue Wohneinheiten warten auf Interessenten. Doch die Käufer machen sich rar, zögern oder erhalten nicht mehr so leicht wie früher das Hypothekendarlehen, um ein Objekt erwerben zu können. Der Staat versucht einiges, damit der Markt wieder in Gang kommt: Im Frühjahr unternahmen Spaniens Infrastrukturminister José Blanco und seine Staatssekretärin Beatriz Corredor sogar eine internationale Road­show, um Investoren in England, Frankreich, Deutschland, Russland und Schweden den iberischen Immobilienmarkt schmackhaft zu machen. Nennenswerte Auswirkungen hatte diese Promotour nicht. Im Juni gab die spanische Staatsbank bekannt, dass der Sektor mit weiteren Preissenkungen bis zum Jahr 2013 rechnen muss.

Was der Preisverfall konkret bedeutet, zeigte im Juli auf Mallorca der Besitzerwechsel der Villa „La Fortaleza“ für mutmaßlich 28 Mio. Euro: Vor vier Jahren war das Ausnahmeanwesen noch für 120 Mio. Euro auf dem Markt. Nicht überall ist der Wertverfall so extrem. „In Spanien fallen die Preise vergleichsweise langsam“, sagt José García-Montalvo, Professor für Wirtschaft an der Barceloneser Universität Pompeu Fabra. „Momentan sind Banken und Sparkassen die bedeutendsten Immobilienhändler. Wenn die ihre Preise zu deutlich herabsetzen, schaden sie damit den eigenen ­Bilanzen.“

Andererseits stehen viele Kreditinstitute unter Liquiditätsdruck. Deshalb sind sie immer häufiger bereit, vom Angebots­preis noch einmal Abschläge von zehn bis 20 Prozent zu gewähren. Ähnliche Nachlässe lassen sich gelegentlich auch gegenüber privaten Verkäufern erzielen.

Nicht jeder Hausbesitzer ist jedoch bereit, sich den neuen Marktgegebenheiten anzupassen. „Vielen fällt es nach wie vor schwer, sich vom Horizont der Boomjahre zu verabschieden“, sagt Eduard Andreu, leitender Analyst des Internetportals Idealista.com, auf dem auch Zehntausende Privatkunden ihre Immobilie anbieten. „Momentan finden Käufer die günstigsten Angebote bei professionellen Maklern. Denen bleibt schließlich nichts anderes übrig, als ihre Verkaufskunden mit pädagogischem Fingerspitzengefühl ans Preisniveau des Marktes heranzuführen. Makler, denen das nicht gelingt, können dichtmachen“, sagt Andreu.

Seit Ausbruch der Krise mussten mehr als die Hälfte aller Makler aufgeben. Die verbliebenen Agenturen haben es nun mit deutlich anspruchsvolleren Kunden zu tun, die zäh verhandeln und allen juristischen Eventualitäten vorbeugen wollen. Spanien bekam jahrelang schlechte Presse aufgrund unklarer Gesetzeslagen, die Neubesitzer aus dem Ausland über­raschend mit Mehrkosten oder einer drohenden Enteignung konfrontierten. Dem gewachsenen Misstrauen versuchen die meisten Makler inzwischen durch eine gründlichere Beratung zu begegnen. Die spanische Regierung hat ­außerdem vor Kurzem eine englischsprachige Anleitung ins Netz gestellt, die alle möglichen Fallstricke während des Haus- oder Wohnungskaufs auf der Iberischen Halbinsel detailliert aufzeigt (https://buying­ahouse.registradores.org).

Das Brevier dürfte auch nach den ­bevorstehenden Parlamentswahlen in Spanien am 20. November noch nützlich sein. In allen Wahlumfragen führt die konservative Volkspartei PP. Deren Kader haben im Falle eines Sieges bereits angekündigt, die erst Ende 2010 abgeschafften Steuervergünstigungen für den Erwerb von Wohneigentum wieder einzuführen. Das hält momentan die heimische Nachfrage, die durch Wirtschafts­krise und hohe Arbeitslosigkeit stark geschwächt ist, zusätzlich im Zaum. „Für ausländische Käufer mit Eigen­kapital ist die Situation derzeit hervorragend“, sagt Andreu, „sie haben den Markt praktisch in der Hand.“ Er bestätigt, dass das Gros des Angebots immer noch überteuert ist. In manchen Premiumlagen hat sich der Preis zwar stabilisiert; er kann jedoch abermals nachgeben, wenn weitere Bauträger in Konkurs gehen und die Banken deren Hinterlassenschaften massenhaft veräußern müssen.