Schrill, hip, schnell - Die besten Wohnlagen in Berlin

Immobilien Angebote in dieser Region:

Der Berliner Immobilienmarkt ist ein Spiegel der Stadt: bunt und immer in Bewegung. Noch ist das Preisniveau verglichen mit anderen europäischen Metropolen erstaunlich niedrig. In Trendbezirken wie Kreuzberg aber ziehen Mieten und Kaufpreise kräftig an.

Berlin, am Kollwitzplatz, im Stadtteil Prenzlauer Berg. Wir sind auf der Jagd nach einer Dreizimmerwohnung. 100 Quadratmeter sollten es schon sein. Und klar: renovierter Altbau, hohe Decken, Dielenboden, vielleicht noch ein hübscher Südbalkon?

Der Blick in den aktuellen Mietspiegel steigert die Vorfreude: 5,50 Euro Kaltmiete soll der Quadratmeter im Monat angeblich kosten. Vor vier Jahren lag die offizielle Mietpreisobergrenze noch bei 6,14 Euro. Ganze elf Prozent weniger – da ist doch bestimmt ein Schnäppchen zu machen. Doch von unserem Makler kommt nur ein müdes Lächeln. Zwischen acht und zwölf Euro – je nach Lage also 20 bis 30 Prozent mehr – müsse man schon hinblättern.

Wunsch und Wirklichkeit – sie klaffen im Berliner Szeneviertel Prenzlauer Berg weit auseinander. Der Altbauklassiker ist selten geworden, die unvermindert starke Nachfrage treibt die Preise in immer weitere Höhen. Interne Maklerstatistiken zeigen Sprünge von 40 Prozent binnen wenigen Jahren.

„Die Angaben im Mietspiegel sind politisch gewollt, mit der Realität haben sie nichts zu tun“, sagt Jürgen Michael Schick, Makler und Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Im rot-roten Senat der Hauptstadt haben Mietervertreter ein gewichtiges Wörtchen mitzureden. Sie sehen im Mietspiegel die letzte Möglichkeit, Altmieter vor der Vertreibung durch Mieterhöhungen nach der Modernisierung zu schützen. Genützt hat das kaum. Der Anteil an Neuvermietungen in Prenzlauer Berg ist riesig. Alteingesessene stellen nur noch ein Drittel der Bewohner. „Das Viertel wurde einmal leer geräumt, dann saniert und wieder neu bezogen“, sagt Maklerin Tanja Zieske von Licon Wohnbau.

Zugegeben, das Preisniveau rund um Kollwitz- und Helmholtzplatz ist verglichen mit Toplagen anderer Metropolen immer noch vergleichsweise niedrig. Und so schnell wie im Stadtteil Prenzlauer Berg steigen die Mietpreise längst nicht in ganz Berlin. Dafür ist die Metropole zu facettenreich, zu unterschiedlich, letztlich schlicht zu groß: Eine S-Bahn-Fahrt von Nord nach Süd dauert so lang wie eine Tour mit dem Auto von Düsseldorf nach Dortmund.

An den Rändern dieser gewaltigen Stadt mit ihren 3,4 Millionen Einwohnern ist die Preisdynamik geringer als im Zentrum, das sich wie eine Banane von Charlottenburg über Wilmersdorf, Mitte und Prenzlauer Berg bis nach Kreuzberg krümmt. Trotzdem: Im Durchschnitt bewegen sich die tatsächlichen Mieten immer noch 21 Prozent über den Mietspiegel-Angaben, zeigt eine Studie des Immobilienkonzerns GSW. Selbst im sehr teuren Charlottenburg verzeichnet die Immobilienberatung Ziegert in gefragten Lagen noch einen Anstieg um 15 Prozent.

Für Kapitalanleger stehen die Chancen deshalb gut. „Als Wohnungskäufer kann man in Berlin nichts falsch machen – vorausgesetzt die Lage stimmt“, sagt Makler Schick. Wer seine Eigentumswohnung nicht selbst nutzt, erzielt meist genug Mieteinnahmen, um den Bankkredit bedienen zu können – erst recht bei den immer noch sehr günstigen Zinsen für Hypothekendarlehen. Die Gefahr, dass plötzlich die Wohnung leer steht, ist gering. „In Charlottenburg liegt die Leerstandsquote bei zwei Prozent, in Wilmersdorf noch darunter – fünf Prozent gelten als normal“, sagt Bezirksstadtrat Joachim Krüger (CDU). „Hier brauchen Familien viel Glück, um eine Wohnung zu finden.“

Von Wohnungsmangel spricht in Berlin zwar niemand. Dennoch wird es immer schwieriger, in guten Gegenden eine Immobilie zu finden. Der Neubau ist – wie fast überall in der Republik – wegen gestrichener staatlicher Subventionen deutlich zurückgegangen. Zugleich steigt die Zahl der Singlehaushalte und damit der Hunger nach Wohnfläche.

Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen prognostiziert IVD-Verbandsvize Schick in den kommendenzwölf Monaten einen durchschnittlichen Preistrend von stabil bis leicht steigend. Ausreißer nach oben sehen Makler derzeit vor allem im Stadtteil Kreuzberg. „Kreuzkölln“, das Grenzgebiet zum Bezirk Neukölln am Kottbusser Damm, ist „schwer im Kommen“, sagt Maklerin Anne Riney von Engel & Völkers. Eine Eigentumswohnung im sanierten Altbau kostet zwischen 2200 und 3000 Euro je Quadratmeter. Riney: „Das war vor vier Jahren undenkbar.“ Mit dem Niveau der Berliner Toplagen kann Kreuzkölln dennoch nicht mithalten. Dahlem, Zehlendorf und Grunewald ziehen ohnehin eine ganz andere Klientel an: gut situiert bis sehr vermögend, gern etwas älter. Wer Geld hat, es aber großstädtischer mag, sollte sich in Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg oder Mitte umsehen. Für das Häuschen im Grünen bleiben die gutbürgerlichen Viertel von Lichterfelde, Frohnau und Hermsdorf eine geeignete Adresse. Im Osten sind das der Bezirk Pankow oder der Stadtteil Kaulsdorf.

Einen citynahen Standort mit Entwicklungspotenzial sehen Makler in dem Viertel rund um das Schlesische Tor, die Oberbaumbrücke und die Köpenicker Straße, wenngleich davon heute nur marginale Ansätze zu erahnen sind. Doch Immobilienmärkte folgen eigenen Trends. „Wo sich erst einmal ein kleiner Flecken etablieren kann, strahlt dieser rasch auf die Nachbarbereiche aus. Je besser der Start, desto rascher die Entwicklung“, sagt Peter Starke, Niederlassungsleiter von Aengevelt Immobilien.

Der Zuzug aus ganz Deutschland und der Wegzug in den Speckgürtel der Hauptstadt halten sich annähernd die Waage. Im Durchschnitt sind die Mieten und Immobilienpreise stabil bis leicht steigend, aber immer noch auf einem vergleichsweise sehr moderaten Niveau.

Doch es gibt große Unterschiede von Stadtteil zu Stadtteil. Während Spandau weiter verliert, bleiben Charlottenburg, Wilmersdorf, Mitte und Prenzlauer Berg sehr begehrt bei Wohnungssuchenden. Die östlichen Stadtteile Friedrichshain und Pankow werden weiter zulegen. In Bewegung ist auch der Kreuzberger Immobilienmarkt. Die guten Lagen ziehen die benachbarten Kieze langsam hoch.