Wo wir sind, ist oben - Die besten Wohnlagen in Hamburg

Immobilien Angebote in dieser Region:

Die Elbmetropole ist jung und weltoffen – das macht sie teuer. Der Wohnraum ist knapp, die Mieten steigen. Doch die Hansestadt wächst munter weiter. Weil sie es kann: An Elbe und Alster entstehen überall neue Wohnquartiere.

Hamburger sind stolz auf ihre Stadt. Aber protzen ist ihre Sache nicht. Hanseaten sind von Natur aus zurückhaltend, und Immobilienmakler sind von Berufs wegen eher verschwiegen. Die Kombination aus beidem: der hanseatische Makler, zurückhaltend und äußerst verschwiegen. Man redet nicht über Geschäfte. Eigentlich. Doch das vergangene Jahr ist für viele von ihnen so gut gelaufen, dass sie großzügig eine Ausnahme machen. „Für uns war es ein Topjahr“, sagt etwa Frank Stolz, bei Grossmann & Berger für Neubauprojekte zuständig. „Viele Privatanleger haben Immobilien gekauft, und zwar quer durch alle Stadtteile.“

Der Mangel an alternativen Anlageformen hat Immobilien in der feinen Hansestadt zu „Betongold“ gemacht – einem echten Absatzschlager. Beim Konkurrenten Dahler & Company hat man im ersten Halbjahr 2009 am meisten umgesetzt: Objekte zwischen 400.000 und einer Million Euro waren am stärksten gefragt. „Aber das zweite Halbjahr ist dann eingebrochen“, sagt Marc Schymura vom Dahler-&- Company-Standort an der Außenalster. „Da hat sich die Unsicherheit über die wirtschaftliche Zukunft bei den Kunden deutlich bemerkbar gemacht.“

Auch an der Kaufmannsstadt sind Auftragseinbrüche, sinkende Investitionen und steigende Arbeitslosenzahlen nicht spurlos vorübergegangen. Allerdings leidet man in Hamburg auf hohem Niveau: Bis 2015 soll die Wirtschaftsleistung um weitere 14 Prozent steigen, prognostiziert die Ratingagentur Feri. Außerdem punktet Hamburg sogar in Krisenzeiten mit dem bundesweit höchsten Bruttoinlandsprodukt pro Kopf. Laut Ländervergleich 2010 der Bertelsmann Stiftung liegt es 20.000 Euro über dem bundesdeutschen Mittelwert. Außerdem haben die Hanseaten die deutschlandweit höchste Beschäftigungsquote.

Seit Jahren tänzelt Hamburg an der Spitze von Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum. In den vergangenen 20 Jahren wuchs die Zahl der Bewohner um fast sieben Prozent – auf jetzt 1,77 Millionen Menschen. „Die Lebensqualität ist so gut, dass die Stadt für Familien immer interessanter wird“, sagt Andrea Dieckmann vom Maklerhaus Gustafsen & Co. „Und die Generation 50 plus zieht aus den Vororten zurück, weil die Stadt mehr Abwechslung bietet.“

Ob jung oder alt – Wohnraum brauchen alle. Aber der ist hier rar und teuer. In Toplagen werden zwischen 15 und 25 Euro je Quadratmeter verlangt – und das längst nicht nur in der Hafencity oder direkt an der Alster. Auch in St. Pauli liegen die Spitzenmieten schon bei 22 Euro je Quadratmeter. Wer in Hamburg nach bezahlbarem Wohnraum sucht, muss eine Menge Geduld mitbringen. Allein in diesem Jahr wollen die Wohnungsbaugenossenschaften die Rekordsumme von 406 Millionen Euro in Neubau und Instandsetzung ihrer Bestände investieren. Doch auch das wird nicht reichen. „In Hamburg wird der Bedarf an hochwertigem und preiswertem Wohnraum immer größer“, klagt Ulrich Stallmann vom Arbeitskreis Wohnungsbaugenossenschaften.

Auch auf dem freien Markt ist Wohnraum knapp. Nur 1,3 Prozent aller Geschosswohnungen standen 2008 leer. „Das ist ja so gut wie gar kein Leerstand“, sagt Jennifer Heyer, bei Meissler & Co für das Vermietungsgeschäft zuständig. „Wir haben den Druck auf dem Markt auch gespürt. Noch nie hatten wir so viele Abschlüsse im Vermietungsgeschäft.“ Viele Neuankömmlinge und damit potenzielle Käufer hätten sich entschlossen, erst einmal zu mieten statt zu kaufen. „Die Kunden sind da zurzeit etwas vorsichtiger bei der Einschätzung ihrer persönlichen Situation“, so Heyer. Ein Phänomen, das auch andere beobachten. „Selbst Star-Fußballer vom HSV wollen derzeit lieber eine Villa mieten als kaufen“, sagt Andrea Dieckmann. Das gab es noch nie.

Weil immer mehr Hausbesitzer einen Verkauf verschieben, gibt es erstmals einen Markt für Mietshäuser. „Wer 2009 nicht verkaufen musste, hat auch nicht verkauft und lieber vermietet“, sagt Stefan Berner vom Maklerunternehmen Gladigau. „Wer Geld übrig hatte, steckte es gleich wieder in Immobilien.“ Viele Makler hätten mehr verkaufen können – wenn es genügend Objekte gegeben hätte. Nachgefragt wurden vor allem Wohnungen zwischen 60 und 120 Quadratmetern. „Solche Objekte sind zurzeit nicht mal mehr vier Wochen am Markt“, so Berner. Das ohnehin knappe Gut „Eigentum“ macht dadurch weitere Preissprünge: Eigenheime kosten in besten Lagen bis zu 1,2 Millionen Euro. Die Einstiegspreise für Wohnungen liegen in Altona, Eimsbüttel, Ottensen oder auch in zweiter Reihe der Alster schon bei 3500 Euro je Quadratmeter. Toplagen gibt es nicht mehr unter 4500 Euro.

So mancher Immobilienbesitzer hat in den vergangenen Jahren schon ordentlich Reibach gemacht: In Harvestehude waren Eigenkapitalrenditen von fast 17 Prozent möglich, in Eppendorf von mehr als 18 Prozent, und in der Hafencity haben Spekulanten mehr als 46 Prozent gesehen.

Die Botschaft ist damit klar: Hamburg ist und bleibt ein sündhaft teures Pflaster. Angesichts horrender Mietpreise wird auch wieder mehr gebaut. Die Hamburger Sparkasse (Haspa) hat allein 2009 Neukredite in Höhe von 2,9 Milliarden Euro an Privatleute vergeben – noch vier Prozent mehr als 2008. „Das zeichnet diese Stadt aus: Man schaut, wo es Flächen gibt, und entwickelt daraus neue Quartiere, die auch dringend gebraucht werden“, sagt Wilfried Jastrembski, Bereichsleiter Immobilienkunden bei der Haspa. So entsteht im Herzen Altonas ein neuer Stadtteil mit 1900 Wohnungen. Das Projekt „Alstercampus“ soll auf 12.000 Quadratmetern die Lücke zwischen den Hotels Atlantic und Le Royal Méridien mit einem innerstädtischen Wohnviertel schließen. Und in Barmbek-Nord wird das „Quartier 21“ entwickelt. Von den 120.000 Quadratmetern sind 70 Prozent für Wohnraum vorgesehen.

In Hamburg wird gebaut wie verrückt. Dennoch können die Kauf- und Mietangebote dem Andrang der Interessenten nicht standhalten. Denn die Hansestadt bekommt jedes Jahr mehr Einwohner. Für Immobilieninvestoren heißt das: weiterhin anziehende Preise und ordentliche Renditechancen. Aber Spekulanten, die mit extremen Margen rechnen, haben erst einmal Pause. Die Höchstpreise sind in vielen Stadtteilen erreicht, der Markt wächst jetzt eher moderat.