Abschied vom Luxus - Die besten Wohnlagen in München

Immobilien Angebote in dieser Region:

Die bayerische Landeshauptstadt steht im Ruf, die teuerste Stadt Deutschlands zu sein, mit ständig steigenden Mieten und Immobilienpreisen. Ein Blick auf die Zahlen belegt: Das stimmt nicht immer.

Wenn die Pelzdichte einer Stadt als Indikator für ihren Wohlstand taugt, dann hat München ein Problem. Das renommierte Pelzhaus Rieger, jahrzehntelang als Kleidermarkt der gut situierten Gesellschaft an der Isar nicht wegzudenken, musste Anfang des Jahres Insolvenz anmelden.

Das Schicksal des Einzelhändlers Rieger ist Teil einer Entwicklung, die sich auch am Immobilienmarkt ablesen lässt: Das Geschäft am oberen Ende der Luxusskala hat während der Wirtschaftskrise einen Dämpfer erhalten. Jürgen Büllesbach, Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Bau und Immobilien Gruppe, macht einen massiven Nachfrageeinbruch bei Topluxuswohnungen aus. Noch vor gut einem Jahr wechselten in der Altstadt und im Lehel Wohnungen den Besitzer, bei denen der Quadratmeter bis zu 15.000 Euro kostete. In Bogenhausen wurden für exklusive Altbauobjekte zwischen 10.000 und 12.000, manchmal sogar bis zu 14.000 Euro bezahlt.

Und die nächste Preisschwelle war bereits fest eingeplant. Bis zu 20.000 Euro je Quadratmeter verlangen die Projektentwickler für die Luxuswohnungen in Münchens Prestigeprojekt „The Seven“ im Gärtnerplatzviertel. Dass sich zu diesen Preisen Käufer finden, halten viele Makler jedoch für eine Illusion.

Viele Interessenten würden derzeit lieber mieten, als eine Immobilie zu kaufen, beobachten die Makler von Engel & Völkers. Die Mietpreise für große Wohnungen mit 100 Quadratmetern und mehr sind in den Spitzenlagen der Altstadt, im Lehel, in Solln und in Bogenhausen daher deutlich gestiegen.

Dass die Preise in Bayerns Hauptstadt steigen, gilt seit Jahrzehnten als eine Art Naturgesetz. Eine Mär, winkt Alfred Stark von Rückert & Stark ab, er könne das nicht mehr hören. Der stetige Preiszuwachs beruhe auf einer Durchschnittsbetrachtung. Das belegt auch der aktuelle Wohnungsmarktbericht der Stadt. Demnach stiegen die Mieten in München im vergangenen Jahr im Schnitt um sieben Prozent im Vergleich zu 2008. Für Neubauten wurden durchschnittlich 13,77 Euro pro Quadratmeter verlangt, für Nachvermietungen immerhin noch fast zwölf Euro.

Doch diese Zahlen sind mit Vorsicht zu genießen. Ausgewertet werden dabei nur die Angebotsmieten, die in der Zeitung stehen. Die offizielle Statistik zeigt, dass die Mieten lediglich in bestimmten Segmenten tatsächlich gestiegen sind. So verteuerten sich große Wohnungen im vergangenen Jahr um über 20 Prozent. Das zieht den Durchschnitt gehörig nach oben. Die Mieten für Wohnungen unter 100 Quadratmetern hingegen sanken.

Neben der Größe sind vor allem die Ausstattung und die Lage ausschlaggebend für den Preis. Während die Mieten für große Wohnungen in Toplagen anzogen, mussten Vermieter von Wohnungen in mittleren Lagen den Mietzins bis zu fünf Prozent senken. Rudolf Dahn von Gerschlauer Immobilien ist überzeugt, dass es allenfalls in einigen ausgesuchten Lagen noch zu leichten Steigerungen kommt. Einen generellen Trend zu höheren Mieten gebe es nicht.

Das sieht bei Kaufobjekten ganz anders aus. Dort geht der Wertzuwachs unvermindert weiter. Wohnungen, deren Quadratmeterpreise zwischen 3700 und 7000 Euro liegen, sind nach wie vor gefragt. Der Markt ist eng, das Angebot überschaubar. Viele Eigentümer verkaufen gegenwärtig nicht, da sie für ihr Geld keine geeignete Alternative haben. So sind auch bei Doppel- und Reihenhäusern die Preise um bis zu drei Prozent gestiegen. Natürlich nicht überall, die Käufer sind wählerischer geworden. Eigenheime an Durchgangsstraßen oder in der Nähe sozialer Brennpunkte bleiben lange liegen. Zumal die Verkäufer nur selten zu Zugeständnissen bereit sind.

München ist längst kein Selbstgänger mehr. Für die neuen Wohnquartiere am Ackermannbogen, an der neuen Messe, am Hirschgarten oder im Arnulfpark sehen Makler kaum eine Chance, dass die Käufer der ersten Stunde den bezahlten Preis bei einem Verkauf jemals wiederbekommen. Der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt kann sich den konjunkturellen Zyklen genauso wenig entziehen wie der Rest der Republik. Für Wohnungssuchende und Kapitalanleger ist der Zeitpunkt für den Erwerb eines Eigenheims so günstig wie seit Jahren nicht mehr. Das kann sich jedoch – und auch das ist typisch für München – sehr schnell wieder ändern. Sobald sich die wirtschaftliche Lage bessert und das Vertrauen zurückkehrt, werden Mieten und Preise wieder steigen. Daran gibt es nach Ansicht aller Makler keinen Zweifel.

Nach wie vor nimmt die Zahl der Einwohner in der bayerischen Metropole beständig zu. Die Stadt versucht zwar, den Zuzug mit neuen Flächenausweisungen auszugleichen, das reicht allerdings nicht, um die Nachfrage zu befriedigen. „Bis 2020 werden in der Landeshauptstadt jährlich rund 9200 neue Wohnungen benötigt, im Schnitt werden aber nur 5600 Einheiten pro Jahr fertiggestellt“, berichtet der aktuelle Wohnungsmarktreport Bayern der GBW Gruppe, einem der größten Wohnungsunternehmen in Bayern.

München bleibt seinem Ruf als teuerste Großstadt mit dem stabilsten Wohnungsmarkt treu. Da sich aber auch die Landeshauptstadt nicht von der konjunkturellen Entwicklung abkoppeln kann, ist die Zeit für einen Einstieg günstig. Schon für die kommenden zwölf Monate rechnen die befragten Experten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wieder mit leicht steigenden Preisen. Und die Mieten sollen auf dem jetzigen, hohen Niveau bleiben.