Ein Hoch auf die Halbhöhe - Die besten Wohnlagen in Stuttgart

Immobilien Angebote in dieser Region:

Stuttgart ist ein teures Pflaster: Wohnraum ist gefragt, neu gebaut wird jedoch selten. Im begehrten Zentrum wollen die Stadtväter das jetzt ändern – und gestalten bestehende Gebiete um.

Kennen Sie das Kürzel HHL? Nein? Dann haben Sie noch nie in Stuttgart eine Immobilie gesucht. HHL heißt Halbhöhenlage und gibt dem Ortskundigen den Hinweis auf eine der begehrtesten Lagen in der Stadt am Neckar. Von den meist grünen Hügeln rund um den Stadtkessel ist der Blick auf das Neue Schloss, das in der Abendsonne funkelnde Mercedes-Benz- Museum oder die eng stehenden Wengert, wie die Weinberge im Schwäbischen heißen, am schönsten. HHL bedeutet aber auch, dass der Wohnungs- oder Häusersuchende mit stolzen Preisenrechnen muss. Wie in den vielen anderen Lagen in der Schwabenmetropole.

Denn der Markt ist eng, sehr eng. Zum einen ziehen nach wie vor mehr Menschen zu als abwandern. Zum anderen gibt es immer mehr Senioren, die es zurück in die Stadt zieht. Aber auch junge Familien strömen in die City – und sei es, um das Auto einzusparen. So verzeichnet Stuttgart eine sehr geringe Leerstandsquote von 1,5 Prozent. Zum Vergleich: Bundesweit beträgt sie im Durchschnitt etwa acht Prozent. „Der Markt ist wie leer gefegt“, sagt Claudia Philipp, geschäftsführende Gesellschafterin von Engel & Völkers in Stuttgart-Degerloch. Deshalb gehört Stuttgart neben den anderen baden-württembergischen Städten Heidelberg, Ulm und Freiburg zu den zehn teuersten Mieterstädten Deutschlands.

Immerhin: Das knappe Wohnraumangebot hat die traditionell hohen Kaufpreise bislang nicht weiter ansteigen lassen – trotz der ungebrochen starken Nachfrage. Diese im Grunde paradoxe Entwicklung erklärt sich durch die geringe Verkaufsneigung der Eigentümer: Sie haben oftmals kaum durchsetzbare Preisvorstellungen, doch bevor sie den Preis für ihr Eigenheim senken, warten sie lieber mit dem Verkauf. Die Käufer dagegen erwarten deutliche Abschläge, da die Mehrzahl der angebotenen Objekte aus dem Bestand – viele aus den 60er- und 70er-Jahren – energetisch umfassend saniert werden müssen. Drei Viertel aller Wohn- und Gewerbeimmobilien in Baden- Württemberg wurden in den 60er-Jahren gebaut.

Wer in Stuttgart eine Bleibe sucht, braucht deshalb viel Geduld: „Die Zeitdauer von der ersten Kontaktaufnahme mit einem Interessenten bis zur endgültigen Entscheidung ist eindeutig länger geworden“, so Dietmar Bürk, Leiter Marketing und Vertrieb der GWGGruppe. Die prekäre Lage auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt wird sich auch langfristig nicht ändern. Einer Nachfrage von jährlich 2900 Wohnungen steht eine Neubauleistung von gerade einmal 900 bis 1100 Wohnungen im Jahr gegenüber.

In die Bresche springen jetzt Großinvestoren: Sie wollen Stuttgart ein neues Gesicht geben. Neubau statt Umbau, weniger modernisieren und dafür ganze Quartiere abreißen – das ist die Devise. Trotz Konjunkturtiefs drehen sich die Kräne, vor allem in der Innenstadt. 22 Großprojekte registrierte die „Stuttgarter Zeitung“ für die kommenden Jahre mit zum Teil gigantischem Ausmaß, zum Beispiel das 4,1 Milliarden Euro teure Projekt Stuttgart 21 in der Nähe des Hauptbahnhofs. Insgesamt haben 60 Bauprojekte ein Investitionsvolumen von mehr als zehn Milliarden Euro. Allein 160 Millionen Euro fließen in das Neubaugebiet Seepark in Möhringen. „Das Geld ist da“, weiß Klaus Kießling, Immobilienberater bei Planethome. „Die Investoren stehen in den Startlöchern.“ Neu ist die Entwicklung, dass die Stadtväter darauf gedrungen haben, dem Wohnungsbau wesentlich breiteren Raum zu geben. Die Entwohnung der City soll dadurch nicht nur gestoppt, sondern umgekehrt werden.

Die Veränderungen in der Schwabenmetropole sind gewaltig: Überall wird alte Bausubstanz abgerissen, um neben Büros und Hotels exklusiven Stadtwohnungen Platz zu machen. Ob am Südtor nahe Heslacher Tunnel oder im Quartier S an der Paulinenbrücke, ob im Europaviertel am Hauptbahnhof oder auf dem alten AOK-Gelände, ob auf dem ehemaligen Messebereich am Killesberg oder dem Gelände der alten Augenklinik – die Neubauprojekte sind in der ganzen Stadt verteilt. „Zusätzlich werden in den verschiedenen Stadtteilen immer mehr Fabrikareale zu Loftwohnungen umgebaut“, erklärt Stephan Scheibe, Teamleiter Wohnimmobilie bei Dr. Lübke.

Die Eingriffe verändern die Stadt am Neckar in einem Maße, wie es vor wenigen Jahren noch kaum vorstellbar gewesen ist. Doch die Kehrtwende war längst fällig: Stuttgart werde im Wettbewerb der Metropolen zurückfallen, wenn nicht dringend benötigter Raum zum Wohnen und Arbeiten geschaffen werde, hatte Frank Peter Unterreiter, Beiratsvorsitzender des Verbands IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart, im vergangenen Jahr eindringlich gewarnt. Allein um auf dem heutigen Einwohnerstand zu bleiben, müssten in den nächsten Jahren rund 22.000 Wohnungen und Häuser gebaut werden, da die im Schnitt beanspruchte Quadratmeterzahl pro Einwohner wächst.

Stuttgart hat über die Jahre nichts von seiner Anziehungskraft eingebüßt. Im Gegenteil. Kostengünstiger Wohnraum – ob zum Mieten oder zum Kaufen – wird daher weiterhin Wunschtraum bleiben. Dennoch investieren Privatleute, aber zunehmend auch Großinvestoren, in starkem Maße in die Wohnimmobilie. Die Preise für Häuser, Eigentumswohnungen und Mieten werden voraussichtlich um zwei bis fünf Prozent steigen.