Im Tal der Träume - Die besten Wohnlagen am Tegernsee

Immobilien Angebote in dieser Region:

Das Prominentendomizil im Süden der Republik veraltet, die Preise haben vielerorts die Schmerzgrenze erreicht. Während sich für einfache und günstige Wohnungen kaum Mieter finden, bleiben exklusive Grundstücke teuer – auch weil nachgeholfen wird.

Billig hat hier nichts zu suchen. Ein Tal, ein See und Berge drum herum. Wohnsitz von Millionären und Milliardären, von Beisheim und Co., Postkartendörfchen, das Brauhaus, das Bachmair und so weiter. Heile, weiß-blaue Welt mit nach wie vor ins Absurde gehenden Preisen.

Billig hat hier nichts zu suchen. Oder doch? Erst kämpften die Tegernseer Herrschaften jahrelang dagegen, dass ein Lidl kurz hinter der Ortsgrenze von Rottach aufmacht. Aldi reichte ihnen schon, sie drohten sogar mit Boykott. In der Nacht vom 28. auf den 29. November 2009, bevor der neue Lidl eröffnen sollte, ging der Aldi in Flammen auf. Brandstiftung, sagt die Kripo. Täter: nicht gefasst. Aber jetzt kaufen die Talinsassen natürlich bei den Discountern ein.

Diese Doppelbödigkeit zieht sich durch, auch auf dem Immobilienmarkt. Das „Geld spielt keine Rolle“ ist nur noch Attitüde. Man fängt an, wenn auch auf sehr hohem Niveau, auf den Preis zu achten.

Nur das hat eine Chance auf die mittlerweile abenteuerlichen und sogar noch weiter steigenden Spitzenpreise, was absolut perfekt ist. Die Kapitalanleger, Topmanager und reichen Rentner, die kaum 50 Kilometer von München entfernt luxuriöse Wohnungen und Häuser suchen, wollen Ruhe und einen ungetrübten Blick auf den See. Ein Mobilfunkmast in der Nähe, und schon wird der Preis gedrückt. „Nur wenn alles passt, werden diese Preise auch bezahlt“, sagt Marja Schwartz von Engel & Völkers mit Blick auf die 7000 Euro pro Quadratmeter, die heute für Neubauwohnungen zur Debatte stehen. Jahrelang galten 5000 Euro je Quadratmeter als guter Schnitt für hochwertige Wohnungen.

Das Gleiche gilt für Baugrundstücke. Die werden knapp, private wie gewerbliche Bauherren suchen händeringend, entsprechend hoch sind inzwischen die Grundstückspreise: Kostete ein Quadratmeter Baugrund vor einigen Jahren in der Spitze noch um die 500 Euro, so ist dieser Betrag heute allenfalls gutes Mittelmaß. Selbst für 1000 Euro den Quadratmeter bekommt man nicht immer den begehrten Seeblick.

Stabil sind die Preise bei den Spitzenobjekten in den gehobenen und höchsten Preisklassen. Häuser kosten bis zu 6,5 Millionen Euro. In den besten Lagen Rottach und Schorn in Rottach-Egern, am Leeberg oberhalb der Gemeinde Tegernsee und im Wiesseer Ortsteil Abwinkl sogar deutlich mehr. Vor allem, wenn das Grundstück groß ist. Denn bei den Bauherren sind Grundstücke gefragt, siehe oben, ob nun mit altem Haus drauf oder nicht. Die werden ohnehin abgerissen und durch kleinere Mehrfamilienhäuser ersetzt. Viele Makler befürchten, dass dieser Bauboom am Bedarf vorbeigeht. Um dem Nachbarn in die Kaffeetasse zu schauen, sind viele nicht bereit, mehr zu zahlen als für eine Wohnung in München.

„Verkäufer haben oft überzogene Vorstellungen“, sagt auch Makler Jörg Zimmermann. Während Käufer am liebsten nur Baugrund suchen und die Abrisskosten kalkulieren, rechnen Verkäufer jede eingebaute Marmorplatte als Wertzuwachs. Besonders drastisch zeigt sich das bei Wohnungen nahe dem Bahngleis: Verlangen Eigentümer auf den vor vier Jahren gezahlten Preis einen Aufschlag von bis zu 30 Prozent, bleiben selbst exklusive Wohnungen lange liegen.

Was die Preise ebenfalls unter Druck setzt: Das Tegernsee-Volk altert (der Schnitt liegt bei über 50), und die Einwohnerzahl in den Gemeinden sinkt. Für Kapitalanleger, die in Wohnungen zwischen 2000 und 3000 Euro den Quadratmeter investieren müssten, keine Perspektive. Die Gemeinden am See tun, was geht, um junge Familien in den Ort zu holen. Gmund soll eine neue Haupt- und eine Realschule bekommen. Und Tegernsee trotzte der Unternehmerfamilie Schwarz für die neue Lidl-Filiale hinter der Ortsgrenze von Rottach den Bau von 17 Wohnungen und familienfreundliche Mieten von 6,50 Euro pro Quadratmeter ab.

Dabei mangelt es rund um den ansonsten so teuren See nicht an günstigem Wohnraum. Wer ohne den Blick aufs Wasser leben kann, muss kaum mehr als sieben Euro je Quadratmeter bezahlen. Doch es fehlt die Nachfrage. „Teilweise müssen wir inserieren, um Mieter zu finden“, verriet Tegernsees Bürgermeister Peter Janssen. Denn interessante Arbeitsplätze sind selten im Rentnertal.

Investoren sind zurück am Tegernsee. Sie suchen eine sichere Anlagemöglichkeit für ihr Vermögen und lassen sich von der jahrelangen Konstanz des Immobilienmarkts im Tal der Millionäre locken. Zu Recht: Vor allem die Preise für Grundstücke steigen weiter, obwohl das Niveau schon jetzt hoch ist. Immer mehr Rückkehrer im Rentneralter verleiten Entwickler zu Investitionen in Wohnungen. Da in diesem Bereich viel gebaut wird, sind die Chancen auf Preissteigerungen jedoch verhalten. Von Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment sollte man lieber ganz die Finger lassen.