Im Wandel - Die besten Wohnlagen in Wolfsburg

Immobilien Angebote in dieser Region:

Seit Gründung der Autostadt im Jahr 2000 erfindet sich Wolfsburg mit jedem Jahr ein Stückchen neu. Leuchtturm-Institutionen wie Kunstmuseum und Phaeno sowie eine kluge Stadtplanung ziehen Umland-Wolfsburger und Touristen aus der Region gleichermaßen an.

Noch in den 90er-Jahren gab es wenig gute Gründe, in Wolfsburgs Innenstadt zu wohnen. Baugrund im Umland war billig, besonders in den Nachbargemeinden Gifhorn und Helmstedt. Und dort gab es eigentlich alles, was es in der City auch gab: einen Supermarkt, ein paar Läden; zum Einkaufen fuhr man damals ohnehin nach Braunschweig, oder nach Hannover, oder sogar nach Berlin. Dass es die Wolfsburger plötzlich wieder in Richtung Zentrum zieht, lässt sich nicht nur durch steigende Spritpreise und schlechte Nahverkehrsanbindungen erklären. Es sind die Stadtqualitäten, die Wolfsburg entwickelt.

Der entscheidende Schritt zur Urbanität ging von Wolfsburgs Wirtschaftsmotor aus: dem Volkswagen-Konzern, dessen Produktionshallen und Verwaltungshochhäuser sich entlang des Mittellandkanals ziehen. Im Expo-Jahr 2000 eröffnete in Wolfsburg mit der Autostadt ein automobiler Themenpark der Superlative; fast eine halbe Milliarde Euro investierte Volkswagen in seine Markenwelt. Doch weil die Autostadt nicht nur aufgemotztes Kfz-Museum war, sondern sich als Kulturinstitution verstand, entfaltete sie ihre Strahlkraft auch in die Stadt hinein.

Die Autostadt machte Kultur nicht nur populär, sondern zum Standortfaktor. Volkswagen legte vor, die Stadt zog nach: 2002 bekam der VfL Wolfsburg ein erstligawürdiges Stadion, 2004 richtete die Kommune die Landesgartenschau aus und fing dabei an, das Naherholungsgebiet Allerpark komplett umzukrempeln. 2005 eröffnete mit dem Phaeno am Bahnhofsplatz eines der größten und architektonisch spektakulärsten Science-Center überhaupt, 2007 machten in unmittelbarer Nachbarschaft die Designer Outlets auf. Seit 2008 wird das ehemalige Hallenbad im Schachtweg als Kulturzentrum genutzt – und gehört zu den größten Institutionen dieser Art in Norddeutschland.

„Lust an Entdeckungen“ – das inzwischen durch die „Wohlfühlstadt“ abgelöste Wolfsburg-Motto ist wahr geworden: Man kann Wasserski fahren, sich am Allersee inzwischen dank tonnenweise weißen Sands fast karibisch fühlen, in mehreren Museen moderne Kunst anschauen, Schauspieler und Musiker auf etlichen Bühnen beklatschen, ja, man kann abends in Wolfsburg mittlerweile sogar weggehen. Das ist neu – und das zieht; im wahrsten Wortsinn.

Einstige Boom-Ortsteile – Dörfer wie Neuhaus, Hehlingen oder Nordsteimke – werden von den zentrumsnahen Stadtteilen wie der Mitte oder dem Klieversberg überholt. „Die Lage rückt klar in den Vordergrund“, erklärt Marco Moretti, Geschäftsführer von Moretti Immobilien. Heidrun Joos von der LBS wird noch deutlicher: „Innenstädtische Baugebiete sind das Nonplusultra. Wer die hat, kann auf dem Wolfsburger Immobilienmarkt richtig Geld verdienen.“ Doch neue Flächen sind rar: Am Klieversberg ist das Gelände des ehemaligen Christlichen Jugenddorfs als Baufläche ausgewiesen; mehrere hochwertige Eigentumswohnungen sollen dort entstehen. Und im Vorjahr gab es mit Stadtvillen im historischen, aber City-nahen Hesslingen einen weiteren Lückenschluss.

Moretti aber wünscht sich einen radikalen Schnitt, keine Detailkosmetik: „Wir haben hervorragende Stadtteile. Wir müssen nur den Mut haben, sie neu zu strukturieren.“ Den Steimkerberg nach Nordsteimke hin zu entwickeln, das ist ein solch radikaler Schnitt, der vielen jedoch zu weit geht, weil der Eingriff in die Natur des Hasselbachtals gravierend wäre. Auch in Fallersleben gibt es gewaltiges Potenzial – in einem Stadtteil, der ohnehin zu den beliebtesten gehört. Und nicht zuletzt haben zwei Stadtteile eigentlich beste Voraussetzungen für eine Top-Lage, die in der Wolfsburger Wirklichkeit jedoch zu den Absteigern gehören: Westhagen und Detmerode. Zwar leisten sowohl Verwaltung als auch Volkswagen Immobilien, die einen nicht unerheblichen Teil der Wohnungen in den beiden Wolfsburger West-Stadtteilen im Portfolio haben, ganze planerische und bauliche Arbeit; dennoch wird es dauern, bis die Masterpläne zur Quartierentwicklung auch in den Köpfen angekommen sind.

„Westhagen ist ein guter Stadtteil, aber er wird von seinem Ruf heruntergezogen“, erklärt Michael Kellner von Kellner Immobilien. „Wir haben dort viele Wohnungen und einen breiten Bevölkerungsmix, da entstehen natürlich Schwierigkeiten, die es zu lösen gilt. Detmerode hat mittlerweile leider dich zu Westhagen aufgeschlossen, obwohl es dort hervorragende Wohnlagen gibt. Potenziale sind da.“ Auch Joos hält ein Comeback der teilweise als Problemstadtteile verschrienen Gegenden für möglich: „Es wird aber einige Jahre dauern, bis ein Imagewandel vollzogen ist. Aber der Ansatz ist gut und richtig.“

Wo also wohnen? Wo investieren – und wie? Fakt ist, dass nicht nur Familien, sondern gerade auch ältere Leute zurück in die Innenstadt wollen. „Wohnungen in der Innenstadt lassen sich gut vermieten oder verkaufen, vorausgesetzt, es ist ein Fahrstuhl im Haus“, weiß Ralf Broders von der Volksbank Braunschweig Wolfsburg. Gut geht auch der „Millionenhügel“, wie der Immobilienexperte den Klieversberg nennt, an dessen Südosthang sich die Villen der Fachärzte, Chefärzte und Manager schmiegen. Joos erkennt auch ein ungebrochenes Interesse an Ehmen, Mörse und Fallersleben im Westen Wolfsburgs: „Danach werde ich von zukünftigen Neubürgern fast immer gefragt.“

„Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Wolfsburg lange stagniert, für 2010 erwarten wir jedoch Wachstumsimpulse“, bilanziert Moretti. Sein Kollege Kellner erwartet vor allem eine steigende Nachfrage an kleinen, günstigen Eigentumswohnungen als Renditeobjekte. „Wir beobachten eine zunehmend große Zahl an Studenten und Wochenendpendlern, die genau solche Objekte mieten möchten“, erklärt der Makler. Möglichst zentral, möglichst nah am gesellschaftlichen Leben, gerne auch luxuriös und außergewöhnlich. Wolfsburg hat in Sachen Vielfalt und Stadtqualitäten kräftig vorgelegt – und die Immobilienwirtschaft zieht nach.

Wolfsburgs Immobilienmarkt fängt sich: Sind die Preise in den vergangenen Jahren teilweise stark gefallen, herrscht seit 2008 zunehmende Stabilität. Die Landflucht der Wolfsburger wirkt sich schon jetzt auf die Preisentwicklung im Zentrum und in gehobenen innenstadtnahen Wohngebieten aus. Mittelfristig werden hier sowohl Mieten als auch Kaufpreise deutlich ansteigen. Aufgrund der gehobeneren Einkommensstruktur lassen sich besonders hochwertige Neubauten derzeit gut verkaufen.