Der Bär tanzt – noch - Die besten Wohnlagen in Berlin

Egal ob Privatanleger oder institutionelle Investoren: Nach Berlin wollen alle. Die hohe Nachfrage treibt Mieten wie Kaufpreise und beflügelt den Neubau. Doch in die allgemeine Euphorie mischen sich Stimmen, die vor einer Blase warnen.

Die Aufbruchsstimmung ist fast wie damals, kurz nach der Wiedervereinigung. Projektentwickler und Bauträger stellen ihre Vorhaben im Wochenrhythmus vor: 240 neue Wohnungen an der Oberbaumbrücke in Friedrichshain, 250 am Gleisdreieck-Park, 550 in der Nähe des Hauptbahnhofs, 800 im Köpenicker Ortsteil Spindlersfeld, gar 1200 in Karlshorst – das Vertrauen in den Berliner Immobi­lienmarkt scheint derzeit grenzenlos.

Welch eine Wende! Noch bis vor wenigen Jahren winkten die Entwickler müde ab. Der Neubau von Mietshäusern rechne sich in Berlin bei über 100.000 leer stehenden Wohnungen und Mieten von höchstens 7 oder 8 Euro pro Quadratmeter nicht. Die Folge: In der Millionenstadt wurden jährlich gerade mal rund 3000 Wohneinheiten fertiggestellt, darunter viele Einfamilienhäuser.

Dass der Geschosswohnungsbau jetzt wieder attraktiv geworden ist, hat mehrere Gründe. Der vielleicht wichtigste: Berlin zieht immer mehr Menschen an. Allein in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres nahm die Einwohnerzahl um 0,9 Prozent zu, sodass sie mit fast 3,5 Millionen den höchsten Stand seit 1990 erreichte.

Gleichzeitig geht der Leerstand zurück. Bei den Mitgliedsunternehmen des Verbands BBU, die 40 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands verwalten, lag die Quote zuletzt nur noch bei drei Prozent – halb so hoch wie vor zehn Jahren. Als Konsequenz werden Mieter vor allem in den Innenstadtbereichen immer stärker zur Kasse gebeten. Nach dem offi­ziellen Mietspiegel von 2011 kostete der Quadratmeter im Durchschnitt zwar nur 5,21 Euro – für eine europäische Hauptstadt äußerst wenig.

Doch diese Zahlen verzerren die Realität. Das legen neue Daten von Jones Lang LaSalle nahe. Das auf Immobilienberatung spezialisierte Unternehmen untersuchte die Entwicklung der Preise bei Neuvermietungen. Resultat: Sie lagen im zweiten Halbjahr 2011 im Durchschnitt bei 7,05 Euro pro Quadratmeter – und damit um mehr als neun Prozent höher als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2009 betrug der Anstieg sogar fast ein Fünftel.

Höhere Kosten, die sich abzeichnende Verdrängung einkommensschwacher Menschen an den Stadtrand sowie die drohende Wohnungsnot waren die Topthemen bei den Berliner Landtagswahlen im vergangenen Herbst. Der neue Senat aus SPD und CDU sucht jetzt nach Wegen, in der Innenstadt preis­werte Wohnungen zu erhalten. Dagegen reagieren die Investoren mit Begeisterung auf die Steigerungsraten bei den Mietpreisen: Berlin, konstatiert Michael Schlatterer vom Beratungsunternehmen CBRE, „ist der wichtigste lokale Trans­aktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa“.

Betrachtet man Wohnungsportfolios mit mindestens 50 Einheiten, so entfielen laut CBRE im vergangenen Jahr 37 Prozent des gesamten deutschen Transak­tionsvolumens auf Berlin. Aber nicht nur professionelle Investoren, sondern auch private Kapitalanleger suchen ihr finanzielles Glück in Berlin.

„Alle wollen kaufen“, sagt Christian Gérôme von der Allgemeinen Immobi­lien-Börse. Kleine Kapitalanleger, die ihr Geld in Sicherheit bringen wollen, ebenso wie wohlhabende Kosmopoliten, die sich an der Spree eine Zweit- oder Drittwohnung leisten. Der Geldumsatz beim Verkauf von Eigentumswohnungen erhöhte sich in der ersten Jahreshälfte 2011 um mehr als 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, konstatiert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

Sogar langjährige Mieter prüfen mittlerweile, ob sich eine Eigentumswohnung nicht doch lohnen könnte. Ihnen wird bewusst, dass die Zeit der niedrigen Mieten vorbei ist. Alexander Harnisch, der als Geschäftsführer der Projektentwicklungsfirma Diamona & Harnisch hochwertige Eigentumswohnungen errichtet, stellt in letzter Zeit fest: Der Anteil der Berliner unter den Käufern steigt deutlich.

Dabei geraten neue Lagen außerhalb der bisherigen In-Viertel von Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Charlottenburg und Wilmersdorf ins Blickfeld. Bestes Beispiel dafür ist der ehemalige Mauerstreifen zwischen Mitte und Kreuzberg, wo derzeit zahlreiche Bauvorhaben einen neuen Wohnstandort schaffen. Auch in der Europacity nördlich vom Hauptbahnhof entsteht in den nächsten Jahren ein neues Quartier.

Dass es mitten in der Stadt noch weitläufige Flächen für Neubau gibt, unterscheidet Berlin von fast allen anderen Metropolen – eine Folge der jahrzehntelangen Teilung der Stadt. Ebenfalls auf die Berliner Mauer zurückzuführen ist, dass einige Viertel trotz zentraler Lage und ansehnlicher Gründerzeitbebauung als soziale Brennpunkte gelten. Oder galten. Denn das ändert sich gerade.

Neukölln, jahrelang wegen seiner ­hohen Kriminalität in den Schlagzeilen, „entwickelt sich ausgesprochen positiv“, sagt BBU-Vorstand Maren Kern. In Moa­bit und Wedding steigen die Preise, weil zahlungskräftigere Haushalte die langjährigen Problembezirke im Norden der Innenstadt für sich entdecken.

Auch außerhalb des S-Bahn-Rings rücken neue Lagen in den Fokus. Investoren spekulieren auf den Effekt des neuen Großflughafens BER im Südosten der Stadt, der in diesem Sommer seinen Betrieb aufnehmen soll. Sie lassen sich nicht von den Demonstrationen abhalten, mit denen die Anwohner der umliegenden Stadt­teile gegen die drohende Lärmbelästigung durch Flugzeuge protestieren.

Doch allem Optimismus zum Trotz: Bei einigen Marktbeobachtern wachsen die Zweifel, dass der Boom noch lange anhält. Harald Simons, Vorstand des Forschungsunternehmens Empirica, rechnet damit, dass die für Investoren erzielbaren Mieten in den kommenden zwölf Monaten nur noch um drei bis vier Prozent steigen. Makler Nikolaus Ziegert kommt zu einem ähnlichen Urteil: „Die Mieten werden nicht mehr die gleichen Sprünge machen wie zuletzt.“

Die Skeptiker führen als Argument unter anderem das schwierige ökonomische Erbe Berlins an: Der dramatische Einbruch der Nachwendejahre ist längst nicht wettgemacht: Noch immer ist das Durchschnittseinkommen in Berlin niedrig, die Zahl der Arbeitslosen hoch.

Zu einer Gefahr für den Immobilienaufschwung könnte überdies die Politik werden – und das ausgerechnet dann, wenn sie die Krise in Europa in den Griff bekommt. Die Angst vor einem Auseinanderbrechen der Währungsunion und dem Comeback hoher Inflationsraten sorgt für eine Sonderkonjunktur bei Immobilien, von der Berlin besonders profitiert. „Wenn die Angst vergeht“, sagt Steffen Schnoor vom gleichnamigen Maklerhaus, „werden die Preise wieder sinken.“

Im schlechtesten Fall könnte die starke Bautätigkeit zu einem Überangebot an Eigentumswohnungen führen – und zu einem jähen Ende des Booms. „Eine Fortsetzung des exponentiellen Wachstums der vergangenen Jahre könnte zu einer Kaufpreisblase führen“, warnt Marc ­Wiese, Vorstand der Sanus AG.

Auf der anderen Seite sprechen zahlreiche Gründe für einen anhaltenden Preisanstieg. So wird die Zahl der Haushalte weiterhin jedes Jahr um 10.000 wachsen, schätzen Experten. Außerdem ist das Preisniveau im Vergleich mit anderen Großstädten noch immer niedrig. Und schließlich befindet sich die Berliner Wirtschaft seit einigen Jahren im Aufschwung: Sie wächst stärker als im gesamtdeutschen Durchschnitt. In der Folge ziehen immer mehr Menschen mit ­höherem Einkommen an die Spree.

„Die“, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Maklerverbandes IVD Berlin-Brandenburg, „haben keine Schwierigkeiten damit, ein Mietniveau wie in Hamburg zu akzeptieren.“