Stabile Verhältnisse und gute Renditen - Die besten Wohnlagen in Chemnitz

Chemnitz ist immer für eine Überraschung gut: Die Stadt zieht wieder junge Menschen an und kann so das erste Mal seit 20 Jahren Einwohnerzuwachs vermelden. Die Mehrheit davon will zentrumsnah wohnen. Solange sie kleinen bis mittelgroße Wohnraum suchen, ist das kein Problem.

Damit hatten viele Chemnitzer nicht mehr gerechnet: Chemnitz konnte erstmals seit 1990 wieder einen Einwohnerzuwachs verzeichnen. Das Plus fällt mit genau 138 Menschen zwar gering aus, es zeigt jedoch möglicherweise einen kommenden Trendwechsel an. Denn bisher prophezeiten Demoskopen der sächsischen Industriestadt eher eine düstere Zukunft, geprägt durch eine überalterten Bevölkerung und kontinuierlichen Einwohnerschwund. Was besonders optimistisch stimmt: Der Anstieg der Einwohnerzahl geht vor allem auf den Zuzug junger Menschen zurück. Die renommierte Technische Universität der Stadt und die prosperierende, von Maschinen- und Fahrzeugbau geprägte Wirtschaft sind zwei wesentliche Faktoren, die zu dieser Entwicklung beigetragen haben. Neben Studenten sind es vor allem junge Familien mit Kindern und mittlerem Einkommen, die vom Chemnitzer Umland in die Stadt ziehen und dort möglichst zentrumsnah große Wohnungen mit vier und mehr Räumen suchen. Das diesbezügliche Angebot ist allerdings knapp in Chemnitz.

Die großen Wohnungen der zentral gelegenen Gründerzeitviertel wurden in den 90er Jahren auf „Investorengröße“ gestutzt. Ein- bis Dreiraumwohnungen machen 80 Prozent des Gesamtmarkts aus, etwa ein Fünftel davon steht leer. Selbst in Chemnitzer Toplagen erzielen nur Miet- und Kaufimmobilien mit großem Wohnraum Spitzenpreise. Die liegen bei 350.000 Euro für Eigenheime, 1500 bis 1800 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen und sieben Euro pro Quadratmeter Miete.

Einige Bauherren reagieren auf den gestiegenen Bedarf nach großem Wohnraum und haben in den Topvierteln wie Schlosschemnitz, Rabenstein und vereinzelt auch auf dem Kaßberg moderne Eigenheime gebaut. Die Nachfrage nach den meist sehr hochwertig ausgestatteten Neubauten ist dort offenbar so groß, dass weitere Stadthäuser gebaut und zu Preisen von 160.000 bis 350.000 Euro angeboten werden. Die Stadtverwaltung hat in der nördlichen City an der Hauboldstraße ein Stadthausprojekt ins Leben gerufen, dass sich an Eigennutzer richtet. Das Areal befindet sich direkt am Fluss Chemnitz und zeichnet sich durch eine sehr ruhige, zentrumsnahe Lage aus. Umso erstaunlicher ist die verhaltene Nachfrage. Nur zwei Objekte befinden sich derzeit im Bau, Platz ist für mehr als 20. Das wird gewiss nicht so bleiben, denn die Lage zählt zu den besten, die Chemnitz für Eigenheime zu bieten hat. Bei Bedarf könnten Kaufwillige auf von der Stadt finanzierte Architektenentwürfe zurückgreifen.

Die Mehrheit der potentiellen Eigenheimkäufer sucht Bestandsobjekte. Hier registrieren Makler eine steigende Zahl an Transaktionen. Wer nicht ganz so viel für ein Haus ausgeben kann, hat es zunehmend schwer, in Chemnitz fündig zu werden. „Die Nachfrage nach Häusern aus dem Bestand für bis zu 130.000 Euro können wir nicht befriedigen“, schildert der Geschäftsstellenleiter des Immobilienverbandes IVD, Ulrich Biehle, die Lage. Das Angebot ist in dieser Preiskategorie in Zentrumsnähe nicht vorhanden und in verkehrsmäßig gut angebunden Eigenheimstandorten äußerst rar.

Kleine und mittlere Wohnungen gibt es reichlich in Chemnitz. Selbst in die Toplagen muss man nicht lange suchen, um eine 50 bis 70 Quadratmeter große Wohnung zu finden. Neubau gibt bei diesen Objektgrößen faktisch nicht, weil der Zweitmarkt die Preise dämpft. Das Angebot an günstigen Eigentumswohnungen ist wegen zahlreicher Zwangsversteigerungen enorm. Anleger kauften Mitte und Ende der 90er Jahre im großen Stil teure Wohnungen. Der darauffolgende Preisverfall sorgt mehr als zehn Jahre danach noch für Insolvenzen. Die Konkursimmobilien erlösen mit 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter kaum mehr als die Hälfte ihres eigentlichen Verkehrswertes. Auch Mehrfamilienhäuser erzielen nicht mehr als das Acht- bis Neunfache der Jahresmiete. Der Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins Chemnitz, Ulrich Lange, verzeichnet nicht zuletzt deshalb Investoren-Interesse an gut vermieteten Häusern.

Die Chemnitzer Mieter sind verwöhnt. Sie erwarten in besseren Lagen wie Schlosschemnitz und Kaßberg gehobenen Wohnkomfort, möglichst mit Balkon und Stellplatz fürs Auto und das für durchschnittliche Preise von fünf bis 5,50 Euro pro Quadratmeter. Eine ruhige Lage zählt zu den Mindestanforderungen. Chemnitz bleibt auch auf lange Sicht ein Mietermarkt, auf dem es infolge des reichhaltigen Angebots von qualitativ hochwertigem Wohnraum nicht immer rational zugeht. Bestes Beispiel dafür ist der Sonnenberg. Er ist ein klassisches Gründerzeitviertel aus den 30er Jahren mit prächtigen Mehrfamilienhäusern und unterscheidet sich in der Architektur nur unwesentlich von gefragten Lagen wie dem Kaßberg. Gerade im östlichen Teil des Viertels gibt es viele Häuser in schöner Karree-Bebauung mit liebevoll restaurierten Fassaden. Dennoch weist der Sonnenberg hohe Leerstände auf, weil er für die Chemnitzer nur dritte Wahl ist. Über die Gründe sollten sich Zuzügler keine Gedanken machen, vermutlich liegen sie in der Geschichte des Sonnenbergs, der in den industriellen Hochzeiten vor 80 Jahren ein klassisches Arbeiterviertel war. Gerade wer großflächigen Wohnraum mit gehobenen Standard sucht, wird auf dem Sonnenberg noch am ehesten fündig und das zu günstigen Preisen von vier bis fünf Euro pro Quadratmeter.