Zwischenstopp - Die besten Wohnlagen in Dresden

Der Immobilienmarkt ist am Limit. Bei den Mieten geht nichts mehr. Und Häuser sind kaum noch auf dem Markt. Alle warten jetzt darauf, dass die Stadt endlich anfängt zu bauen. Genug Flächen gibt es. Pläne auch.

Um die aktuelle Lage am Dresdner Immobilienmarkt zu beschreiben, reicht ein Wort: Pause. Die Zeit der großen Mietsteigerungen dürfte erst mal vorbei sein. Und das Geschäft mit Häusern läuft schleppend, es fehlt schlicht das Angebot. Die entscheidende Frage ist jetzt, ob in der Stadt endlich der Neubau anspringt.

Bedarf für mehr Wohnraum gibt es. Dresden hat mittlerweile etwas mehr als eine halbe Million Einwohner und wächst weiter. Großzügige Villenbebauung, viel Grün, ein reiches Kulturangebot, wirtschaftliche Stärke – die Stadt kommt an. Der konstante Zuzug, vor ­allem aus dem näheren Umland, hat in vielen guten Lagen zu einem Wohnungsengpass geführt.

Die Mieten sind gestiegen: Es sei davon auszugehen, „dass in den besseren Lagen fast jeder eine Mieterhöhung bekommen hat“, erklärt der alteingesessene Makler André Runge. Im Schnitt war der Preisanstieg zuletzt moderat; in den gefragten Vierteln, die mehrheitlich an der Elbe oder in erhöhten Lagen zu finden sind, fielen die Aufwertungen jedoch stärker aus. Der Leerstand ist dort nahe oder gleich null. Das Angebot reicht besonders für die deutlich gestiegene Nachfrage nach Vier- und Fünfzimmerwohnungen nicht aus.

In den Gegenden gab es bei Neuvermietungen einen Aufschlag von bis zu 1 Euro pro Quadratmeter. In der Spitze liegen die Mieten nun zwischen 9 und 10 Euro pro Quadratmeter, in wenigen Ausnahmen reichen sie bis zu 12 Euro. Das Gros der Wohnungen gibt es in den guten und sehr guten Lagen zwischen 7,50 Euro und 9 Euro pro Quadratmeter.

Der Mietanstieg dürfte sich allerdings in der bisherigen Dynamik nicht fortsetzen. Die Kaufkraft der Dresdner ist zwar die höchste in Ostdeutschland, bei diesen Miethöhen dürfte trotzdem langsam das Budgetlimit der meisten Arbeitnehmer erreicht sein.

Stillstand gibt es auch am Eigenheimmarkt. Karl-Heinz Weiss, Regionalvorsitzender des Immobilienverbands Deutschland (IVD), spricht von einer „Pattsituation“: Die Nachfrage sei zwar deutlich höher, Besitzer wollten aber nicht verkaufen. Entsprechend lässt sich nicht wirklich ­sagen, wo die Schmerzgrenze bei den Preisen liegt. Gründerzeit- oder Jugendstilvillen, so sie denn auf den Markt kommen, können mehr als 1 Mio. Euro kosten. Der Großteil bewegt sich zwischen 400.000 Euro und 700.000 Euro.

Moderne Stadthäuser sind noch kein ausgeprägter Trend in Dresden. Die vereinzelten Objekte kosten zwischen 250.000 und 500.000 Euro. Zu den schönsten und teuersten Eigenheimlagen zählen Weißer Hirsch/Loschwitz und Radebeul. Die Grundstückspreise liegen in ­guten Lagen bei 200 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen über 250 Euro.

Bei den Eigentumswohnungen waren die Preisanstiege nicht ganz so stark. In guten und Toplagen reicht die Spannbreite von 1000 bis 3500 Euro pro Qua­dratmeter, wobei die höchsten Preise auf dem Weißen Hirsch erreicht werden. Dieses obere Ende der Skala ist bei Neubauwohnungen inzwischen fast schon die Regel.

Doch von denen gibt es in der Stadt nur wenige, und wenn, dann sind sie ausschließlich für Eigennutzer gedacht, die Wohnungen ab 100 Quadratmetern suchen. Noch weiter rauf geht es am Neumarkt, wo der einzige Neubau in der Rampischen Straße bis zu 4500 Euro pro Quadratmeter kostet.

Beliebt sind Wohnungen in den klassischen Villenvierteln wie Striesen oder Blasewitz. Entscheidend ist die Mikrolage und weniger das Viertel. Wer von oben auf die Elbe blicken kann, zahlt deutlich mehr als jemand im Haus dahinter. In alten Villen leben meist nicht mehr als drei Familien, die die dazugehörigen größeren Grundstücke gemeinsam nutzen.

Investoren, die auf die Rendite schauen, kaufen dagegen eher Wohnungen für 800 bis 1400 Euro pro Quadratmeter, gern auch in mittleren Lagen wie Plauen oder Striesen. Wie Mietwohnungen werden sich auch Eigentumswohnungen in den kommenden zwölf Monaten allenfalls moderat verteuern.

Wie es weitergeht am Dresdner Immobilienmarkt, hängt davon ab, ob die Stadt in den Wohnungsneubau einsteigt und damit das bisher sehr knappe Angebot an großen Wohnungen erweitert. Fläche dafür gibt es vor allem im Stadtzentrum, das im Zweiten Weltkrieg fast komplett zerstört wurde.

Interessant ist auch das Elbareal nördlich der Marienbrücke, das einen weniger guten Ruf genießt, aber großes Potenzial hat. In der Friedrichstadt gibt es noch ­große Baureserven, einzelne Projekte für Mehrgenerationenhäuser sind bereits ­angeschoben.

Auf der gegenüberliegenden Elbseite in Pieschen und der Leipziger Vorstadt befinden sich weitflächige Industriebrachen, die nur auf eine Aufwertung warten. Hier gibt es bereits konkrete Ausbaupläne für einen Hafenstadtteil.