Die Ruhe nach dem Sturm - Die besten Wohnlagen in Düsseldorf

Haus- und Wohnungskäufer sorgten 2011 für Rekordumsätze, die Immobilienpreise zogen kräftig an. Zuletzt hat sich der Markt in der Rheinmetropole aber wieder etwas beruhigt. Vielerorts wird gebaut, um die anhaltend hohe Nachfrage zu bedienen.

Fitnessstudio im Souterrain, Privatkino im Erdgeschoss, eine Wohnküche mit Profi-Ausstattung und von der Dachterrasse ein Blick zum nahe gelegenen Rhein und weit über die Stadt: Die 636 Qua­dratmeter große Stadtvilla, die derzeit im linksrheinischen Nobelviertel Oberkassel zum Verkauf steht, lässt kaum einen Wunsch offen. Die Düsseldorfer haben eben ein sicheres Gespür für Luxus – und das nötige Kleingeld dafür. 6,9 Mio. Euro soll die Immobilie kosten und wird mit Sicherheit einen Käufer finden.

Nirgendwo in Deutschland wird so feudal gewohnt wie in Düsseldorf. Nach Angaben des Immobilienmarktforschungs­instituts Bulwien-Gesa gibt es in der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen gemessen an der Zahl ihrer knapp 600.000 Einwohner mehr Luxuswohnungen als in allen anderen deutschen Metropolen. Allerdings sind sie auch deutlich günstiger: Im Vergleich zu Hamburg oder München, wo Käufer für Wohnluxus durchschnittlich 9000 Euro pro Quadratmeter zahlen, sind Edelobjekte in Düsseldorf für weniger als 7000 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Die Nachfrage nach gehobenem Wohnraum ist enorm. In der Kameha ­Residence, wie das ehemalige Theresienhospital in der Altstadt gleich gegenüber der Oberkasseler Edellage seit Neuestem heißt, sind beispielsweise von den im Bau befindlichen 54 Wohnungen bereits gut die Hälfte verkauft. Die Käufer zahlten für die zwischen 30 und 300 Quadrat­meter großen Wohnungen mindestens 5600 Euro pro Quadratmeter, sagt Kameha-Entwickler Carsten Rath.

2010 wären sie nicht viel günstiger davongekommen. Laut der Analysten von Bulwien verteuerten sich Neubauten im Topsegment im vergangenen Jahr um drei Prozent. Im Vergleich zum restlichen Immobilienmarkt fiel der Preisanstieg damit allerdings moderat aus. Der Gutachterausschuss der Stadt meldete für Eigentumswohnungen, die nicht älter als zehn Jahre sind, ein Plus von satten 14 Prozent. Und für ältere Baujahre zahlten Käufer 2011 immer noch annähernd sechs Prozent mehr als im Jahr zuvor. Auch die Preise für Ein- und Zweifamilien­häuser stiegen mit 10,5 Prozent gleich zweistellig. Die Teuerungsrate für Rei­henhäuser fiel mit 3,4 Prozent vergleichsweise niedrig aus.

Der Preisboom hat eine simple Ursache: Zur Freude der Makler und Bauträger übertraf die Nachfrage nach Wohn­eigentum 2011 sämtliche Erwartungen. Inflationsangst, mangelnde Anlagealternativen und historisch niedrige Zinsen seien die Hauptfaktoren für den Run auf Immobilien, sagt Michael Fenderl vom Düsseldorfer Maklerhaus Aengevelt Immobilien. Zusätzlich habe es einen Son­dereffekt gegeben: „Wegen der zum 1. Oktober 2011 auf fünf Prozent angehobenen Grunderwerbsteuer haben sicher einige Käufer ihr Vorhaben rascher umgesetzt als geplant.“

Der Gutachterausschuss konnte deshalb nach den Spitzenergebnissen für 2010 auch für 2011 Rekordwerte verkünden: Im vergangenen Jahr wechselten Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen im Wert von gut 1 Mrd. Euro den Eigentümer. Das sind fast 300 Mio. Euro mehr als der Durchschnittsumsatz des vergangenen Jahrzehnts. „Für 2012 prognostizieren wir ein anhaltend hohes Interesse insbesondere im Segment repräsentativer Wohnimmobilien in bevorzugten Wohnquartieren“, erklärt Fenderl.

An solventer Kundschaft fehlt es in Düsseldorf nicht. Dank der positiven Konjunkturentwicklung wuchs die Wirtschaftsleistung der Stadt 2011 um drei Prozent – und ließ auch die Zahl der ­Erwerbstätigen um 2,5 Prozent auf ein Rekordniveau steigen. Der Beschäftigungszuwachs fiel fast doppelt so hoch aus wie im Bundesdurchschnitt (1,3 Prozent). 366.000 Düsseldorfer zählten nach Angaben der Arbeitsmarktstatistiker Mitte 2011 zur erwerbstätigen Bevölkerung. Die positive Entwicklung spiegelt sich auch in der Kaufkraft wider: Düsseldorfer Haushalte können im Schnitt 3700 Euro pro Monat ausgeben – ein Fünftel mehr als der deutsche Durchschnitt.

Die Stadt präsentiert sich selbstbewusst und blickt voller Zuversicht in die Zukunft. Kein Wunder: Die Rheinmetropole, die sich selbst gern als „Schreibtisch des Ruhrgebiets“ bezeichnet, ist Sitz zahlreicher internationaler Großkonzerne. Telefongesellschaften wie Vodafone und Ericsson haben hier genauso ihren Sitz wie die internationalen Beratungsunternehmen McKinsey oder Ernst & Young, Werbefirmen wie BBDO, Grey und Publicis oder eine Vielzahl japanischer Unternehmen, darunter der Automobilkonzern Mitsubishi.

In der traditionellen Konjunkturumfrage der Industrie- und Handelskammer (IHK) Düsseldorf zum Jahreswechsel gaben die Firmenchefs an, im Verlauf des Jahres 2012 mehr Personal einstellen zu wollen als im Vorjahr. Es besteht also die Hoffnung, dass die Arbeitslosenquote von derzeit 8,4 Prozent weiter sinkt. Zudem dürften die Aussicht auf ­Beschäftigung und ein relativ hohes Einkommen dafür sorgen, dass sich auch in den kommenden Jahren mehr Menschen in Düsseldorf ansiedeln, als Bewohner der Stadt den Rücken kehren.

Mit durchschnittlich 2500 Neubürgern pro Jahr ist der Saldo aus Zu- und Fortzügen seit 1999 durchweg positiv. In den kommenden Jahren soll er sich sogar auf 3000 erhöhen. Dann könnte schon in drei Jahren – fünf Jahre früher als pro­gnostiziert – die Marke von 600.000 Einwohnern überschritten werden. 2020, so das Ergebnis einer aktuellen Schätzung des Statistischen Landesamts, werden etwa 620.000 Menschen in Düsseldorf leben.

Die Nachfrage nach Wohnungen dürfte demmach so schnell nicht abreißen. Zumal die Stadt schon heute weniger Wohnraum baut, als eigentlich gebraucht wird. Das spüre man nicht nur auf dem Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, sondern auch auf dem Mietwohnungsmarkt, sagt Patrik Bader, der beim Düsseldorfer Immobilienberatungsunternehmen Colliers Trombello Kölbel den Bereich Wohn­investment betreut. „Der Vermietungsmarkt ist sehr angespannt, vor allem in den mittleren bis sehr guten Wohnlagen übersteigt die Nachfrage deutlich das Angebot“, sagt der Experte. Hauptgrund seien die zu geringen Fertigstellungszahlen. Zwischen 2000 und 2010 seien durchschnittlich gut 1000 Wohneinheiten pro Jahr gebaut worden. „Bleiben die Fertigstellungen auf diesem Niveau, fehlen jedes Jahr rein rechnerisch 600 Einheiten, um den Bedarf zu decken“, so Bader.

Das weiß auch das Stadtplanungsamt: 28.000 Wohnungen müssten bis 2020 entstehen, haben die Beamten errechnet. Allerdings fehlt es an Bauland. Derzeit gibt es gerade genug Grundstücke für knapp 13.000 Eigenheime, Miet- und ­Eigentumswohnungen und 18 Wohnprojekte. Dazu zählen das Quartier Central an der Grenze zwischen Pempelfort und Derendorf, der Belsenpark in Oberkassel, die Gartenstadt Reitzenstein in Mörsenbroich und die Heinrich-Heine-Gärten, die im nördlich angrenzenden Stadtteil Heerdt liegen.

Im innenstadtnahen Flingern soll noch in diesem Jahr mit dem Bau von knapp 130 Eigentumswohnungen auf einem ehemaligen Gewerbegrundstück an der Schwelmer Straße begonnen werden. Und auch auf einem weiteren, heute noch ziemlich unwirtlichen Gelände südlich der viel befahrenen Grashofstraße zwischen Münster- und Mercedesstraße am Rand des Stadtteils Düsseltal wird man in ein paar Jahren wohnen können. Geplant ist ein zwölfgeschossiges Hochhaus – Quartier D3 genannt – mit etwa 70 Zwei- bis Fünfzimmerwohnungen. Die Stadt setzt aber nicht nur auf Großprojekte. Seit ein paar Jahren arbeitet sie an einem Baulückenkataster, das aufzeigt, auf welchen Grundstücken theoretisch noch Platz für das ein oder andere Wohnhaus wäre. Begonnen haben die Beamten mit der Kartierung der Flächen im innerstädtischen Stadtbezirk zwei. Es folgen der südwestliche Stadtbezirk drei und die Bezirke eins und vier. Mehrere Hundert Wohnungen könnten auf diese Weise entstehen, ohne dass zusätzliche Flächen ausgewiesen werden müssen, heißt es beim Stadtplanungsamt.

Für Neubaukäufer sind diese kleineren Projekte mit Sicherheit die teurere Alternative, aber oft auch die werthal­tigere. „Die Preisentwicklung in den einzelnen Bezirken verläuft teilweise gegenläufig“, sagt Roman Heidrich, Analyst beim Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle. Käufer sind deshalb gut beraten, sich das Entwicklungspotenzial der Lage genau anzuschauen.