Alles Gold, was glänzt - Die besten Wohnlagen in Freiburg

Die Breisgau-Metropole zählt zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands. Das lockt institutionelle Investoren und treibt die Immobilienpreise – und zwar überall.

Freiburg macht es Käufern von Wohneigentum leicht. Egal, welcher Stadtteil, ganz gleich, welche Lage, ob Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, die Preise sind überall gestiegen. Und es kommt noch besser: Niemand erwartet, dass sich daran kurz- bis mittelfristig etwas ändern wird. „Das Interesse an Immobilien wird in Freiburg weiter steigen, und damit wird auch die Wertentwicklung stabil bleiben“, sagt Hugo Sprenker, stellvertretender Vorsitzender des Freiburger Gutachterausschusses und Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Sprenker weiß: „Freiburg zählt zu den Städten, in die Menschen aus anderen Regionen ziehen. Hier nehmen das Arbeitsplatzangebot und die Kaufkraftsumme stetig zu. Deshalb sind Wohnungen und Häuser in Freiburg knapp und relativ teuer.“ So schlicht, so einfach, so lukrativ.

Die Breisgau-Metropole gehört zu den am schnellsten wachsenden Großstädten in Deutschland. Die Altstadt mit ihren „Bächle“ und dem Münster, die renommierte Universität, kulturelle Vielfalt, die Nähe zu Schwarzwald und Kaiserstuhl, die Lage im Dreiländereck Deutschland, Frankreich, Schweiz, dazu eine florierende Wirtschaft – dieser Mix hat Freiburg als Wohnstandort in die Top Five Baden-Württembergs befördert und landesweit zu einem der teuersten Standorte gemacht. Bereits 2008, hat der IVD ermittelt, mussten die Haushalte in der Studentenstadt im Schnitt knapp 50 Prozent ihres monatlichen Budgets für Miete ausgeben. Dennoch hält der Zuzug unvermindert an.

„Auch 2010 war ein extrem erfolgreiches Jahr für den Freiburger Immobilienmarkt“, sagt Otto Neideck, als Erster Bürgermeister unter anderem für das Liegenschafts- und Wohnungswesen zuständig. 3250 Immobilien seien 2010 verkauft worden, zwölf Prozent mehr als im Vorjahr. 2009 brachte sogar ein Plus von 21 Prozent gegenüber 2008. Betrachtet man den Umsatz in Geldbeträgen, sieht die Bilanz noch besser aus. Der Gesamtumsatz auf dem Freiburger Immobilienmarkt betrug 2010 rund 755 Mio. Euro, 34 Prozent mehr als im Vorjahr. Der lokale Gutachterausschuss berichtet, dass für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser ähnliche Preise wie in den Vorjahren bezahlt wurden. Doch bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise. Zwischen 1800 und 6200 Euro wurden für einen Quadratmeter Neubauwohnfläche fällig. Für gebrauchte Wohnungen zahlten Käuferin Freiburg Quadratmeterpreise von knapp 700 bis zu 5500 Euro.

Der Immobilienmarkt an der Dreisam wird von einem Nachfrageüberhang dominiert. „Wer derzeit Wohnungen oder Häuser anzubieten hat, findet rasch einen Käufer“, sagt Thomas Schmidt, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft in Freiburg. Die Gründe sind vielfältig: Angesichts niedriger Zinsen und des hohen Mietniveaus in der Stadt wagen viele Mieter derzeit den Kauf eines Eigenheims. Zudem haben durch Finanzmarkt- und Euro-Krise verunsicherte Investoren den Wohnimmobilienmarkt wiederentdeckt. „Jeder dritte Wohnungsinteressent, der sich bei uns meldet, ist ein Kapitalanleger“, sagt Axel Berger, Geschäftsführer von Regio Immobilien. Die Rendite sei zwar nicht berauschend, doch dafür winke Preisstabilität. Das kann Sparkassen-Mann Schmidt nur bestätigen: „Kapitalanleger zeigen sich in Freiburg mit vier Prozent Rendite zufrieden, denn die sind nachhaltig.“

Besonders die Stadtteile Wiehre, Herdern, Altstadt und Littenweiler erfreuen sich reger Nachfrage – doch gerade hier gibt es kaum Angebote. Zudem deutet wenig darauf hin, dass sich der Angebotsengpass bald auflösen wird. Zwar hat die Stadt in den vergangenen drei Jahren in 80 Bebauungsplanverfahren Baurechte für mehr als 2000 Wohneinheiten erteilt, aber die reichen längst nicht aus, den aktuellen Bedarf zu decken. Die knappen Bauflächen haben unangenehme Folgen: Irgendwann würden die Interessenten dem Preisanstieg nicht mehr folgen, gibt IVD-Vize Sprenker zu bedenken. Die Ausweisung von Bauland käme daher gelegen. Doch Freiburgs für Stadtentwicklung und Bauen zuständiger Bürgermeister Martin Haag setzt weiterhin auf Innenentwicklung, „nicht auf die Bebauung der letzten grünen Wiesen“.

Unterdessen haben institutionelle Anleger die Stadt im Breisgau für sich entdeckt. Das Fondshaus Hamburg sicherte sich jüngst vom Freiburger Projektentwickler Unmüssig für 62,5 Mio. Euro ein geplantes Objekt mit Mischnutzung in zentraler Lage. „Wohnungen und Einzelhandel sind gegenwärtig die zwei interessantesten Nutzungsarten für Immobilieninvestoren“, sagt Fondshaus-Hamburg- Geschäftsführerin Angelika Kunath. „Ein Objekt, das beides vereint inmitten einer lebendigen Stadt, ist da nur folgerichtig.“ Aufgrund des Bevölkerungszuwachses zähle Freiburg für beide Assetklassen zu den derzeit interessantesten Städten in Deutschland.