Heißes Pflaster - Die besten Wohnlagen in Jena

Es gibt erste Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes. Jetzt greift die Stadt die letzten Reserven für Bauland an: die Kleingartenkolonien.

1000 Euro Belohnung für Hinweise auf Verkaufswillige – in Jena ziehen die Makler mittlerweile alle Register. Das Immobilienangebot ist dünn. Auf dem Mietmarkt das gleiche Bild, die Makler haben kaum etwas im Programm. In vergleichbaren Städten gibt es Hunderte Mietangebote, in Jena kaum ein paar Dutzend.

Dass hier Wohnungen knapp sind, ist nicht neu. Die Stadt ist umgeben von Naturschutzgebieten und steilen Hängen und kann sich darum kaum ausdehnen. Gleichzeitig wächst seit Jahren die Bevölkerung kräftig, immer mehr Studenten kommen nach Jena ebenso wie Mitarbeiter der florierenden Hightechfirmen und Forschungseinrichtungen.

Davon, dass die Mieten deshalb ständig steigen, will man im Rathaus nichts wissen. Die angebliche durchschnittliche Kaltmiete von 6,71 Euro stimme nicht, sagt Stadtarchitekt Matthias Lerm und verweist auf die Bestandsmieten. Er spricht von „Gerüchten“ der Immobilienwirtschaft.

Dass andere Marktkenner das anders sehen und dass die Realität am Markt ­offenkundig eine andere ist, ist in kaum einer Stadt so prekär wie in Jena. Denn dort gibt es die Eigentümlichkeit, dass auch im Jahr 23 nach der Wende nur ­etwa 35 Prozent der rund 53.000 Wohnungen in privater Hand sind.

Mittelstandsberater und Immobilienvermittler Steffen Liebetrau jedenfalls nennt wie der Stadtarchitekt ebenfalls 4,50 Euro, die träfen aber nur noch im sozialen Wohnungsbau zu. Bei allen anderen neu abgeschlossenen Mietver­trägen liege die Miete mindestens bei 6,50 Euro, in der Innenstadt sogar bei 8,50 und in Toplagen bei 13 Euro.

Das sind – bei allen Versuchen, das Mietniveau runterzuspielen – offenbar auch Preise, die die Stadt reizen. Jedenfalls hat sie angekündigt, dass Jenawohnen demnächst im Neubaubereich aktiver werde, vor allem in der Innenstadt. Die Jenawohnen GmbH ist eine 100-prozentige Tochter der Kommune.

Tatsache ist: Jena ist teurer als andere Städte im Osten. Selbst sanierte DDR-Plattenbauten, die westdeutsche Studenten nach bisweilen ganz witzig finden, sind hier nicht immer billig. Die Ersten sehen bereits Anzeichen für ­eine Blase. Die zeichnet sich laut Münchner Ifo Institut bereits bei einem Preisanstieg bei Häusern von 5,5 Prozent allein im Jahr 2011 ab. Zudem wechselte in ­Jena nach Aussagen von Bankern manch unbebauter Grund jetzt schon dreimal den Besitzer – was ebenfalls ein Indiz für eine Überhitzung sein kann.

Die Stadt steuert gegen, nicht zuletzt mit ihrer Ankündigung, mehr für den Wohnungsbau tun zu wollen. Das Konzept ist angesichts der Kessellage klar: Verdichtung. Mit dem Umzug der Uni in die Stadt und des Klinikums nach Lobeda soll Platz frei werden. Jena setzt dabei auf Vielfalt und unter anderem auf Stadthäuser zur Vermietung. Zudem sollen neue Flächen entwickelt werden, wozu laut Stadtarchitekt Lerm derzeit drei Gebiete geprüft würden, für die es zum Teil noch Bebauungspläne aus den 1930er-Jahren gebe. Mehr will der Stadtarchitekt nicht sagen, um Spekulation zu verhindern.

Marktkenner vermuten, dass es sich bei den Gebieten um Kleingartenanlagen handelt. Mit den Kleingärtnern am Jenzig, einer Erhebung im Nordosten, jedenfalls wurden bereits Gespräche geführt. Noch aber ist nichts beschlossen. Zudem: Sollten die Flächen ausgeschrieben werden, sucht die Stadt „große Akteure“, um ihre Ziele umzusetzen.

Gesucht sind Zweiraumwohnungen, vor allem in der Innenstadt, aber auch größere für Familien im weiteren Umkreis. Studenten-WGs füllen in Jena mittlerweile ganze Mehrfamilienhäuser. Es wurden schon Bürogebäude extra dafür umgebaut. Ein gut gelegenes Mehr­familienhaus gilt als Lottogewinn, und das nicht nur, weil es viel Geld einspielt: Die Chancen, eines zu ergattern, sind äußerst gering.

Bei Einfamilienhäusern ist der Markt ebenfalls so gut wie leer gefegt. Wer sich das Pendeln leisten kann, wohnt deshalb in Weimar. Makler dort sprechen zugespitzt von Weimar als „Wohnstadt der Geschäftsleute aus Jena“ und meinen damit Professoren, Ärzte, Mitarbeiter von Hightechfirmen und Forschungseinrichtungen. Auch manche Renditeanleger weichen angesichts des knappen Angebots in Jena mittlerweile nach Weimar aus und, wenn sie dort nichts finden, sogar nach Erfurt.

Angesichts dessen erscheinen Investments in Jena als sichere Bank. Doch neben der generellen Gefahr einer Über­hitzung des Marktes müssen Investoren sich auch so fragen, ob ein Einstieg sich noch lohnt. Preise von 2500 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen beziehungsweise dem 20- bis 25-­Fachen der Jahreskaltmiete schmälern die Rendite. Und die liegt schon jetzt bei nicht gerade üppigen fünf Prozent.

Banken sehen die Preise derzeit schneller steigen, als sie ihre Bewertungen nachziehen können und wollen. Denn bei 1200 Euro warm für eine Familienwohnung dürfte der Spielraum für weitere Mieterhöhungen bald ausgereizt sein. Bei einem Nettoeinkommen von im Schnitt 1375 Euro reicht ein Gehalt da schon nicht mehr aus.

Ohnehin ist die große Frage, wie lange der Boom noch anhält, vor allem mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung. Seit dem Jahr 2000 nahm die Zahl der Einwohner um mehr als 5200 zu, nach Angaben der Stadt entstanden rund 4000 Wohnungen. Bis 2015 sollen weitere 1500 Wohnungen hinzukommen, die Prognose ist jetzt aber, dass die Einwohnerzahl sinkt, um 1800 bis 3600 Menschen. Sollte es so kommen, könnte der Druck von dieser Seite bald nachlassen.

Auch der Zulauf an Studenten wird wohl kaum in diesem Tempo weiter­gehen. Zuletzt spielten hier einmalige Sondereffekte wie etwa der Wegfall des 13. Schuljahres in einigen Ländern und das Ende der Wehrpflicht eine Rolle. Ohnehin hat die Aufnahmefähigkeit der Uni Grenzen. Derzeit erhebt sie noch keine Studiengebühren (was auch ein wichtiger Grund für den Ansturm gewesen sein dürfte), gut möglich, dass das Thema bald neu verhandelt wird.