Total jeck! - Die besten Wohnlagen in Köln

Über 3000 Wohnungen kamen 2011 neu auf den Markt. Trotzdem steigen die Preise weiter an. Ein Ende des Immobilienbooms in der Rheinmetropole ist wegen der großen Nachfrage nicht in Sicht. Dennoch sollten Anleger nicht in Kaufrausch verfallen.

Das gab es in Köln noch nie. Zum ersten Mal sind sich die Interessenvertreter der Mieter und Hauseigentümer bei der Beurteilung des Immobilienmarkts einig: Die Lage auf dem Wohnungsmarkt sei so angespannt wie seit 20 Jahren nicht mehr, heißt es sowohl beim örtlichen Mieterverein als auch beim Kölner Haus- und Grundbesitzerverein. Die Überraschung daran: Nicht nur die Mieter auch die Hauseigentümer sehen die zuletzt deutlich gestiegenen Mieten als Problem.

Viele Mieter seien „am Limit“ und hätten Mühe, die Mieten zu bestreiten, so Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer der Interessenvertretung Kölner Hauseigentümer. „Daher haben unsere Mitglieder immer mehr Mietausfälle zu beklagen“, sagt Tewes. Jürgen Becher, Geschäftsführer des Mietervereins, sorgt sich indes um die Mieter: In der Südstadt, im Belgischen Viertel, aber auch in Sülz, Lindenthal oder Ehrenfeld werde bei Neuvermietungen die Obergrenze des Mietspiegels erreicht oder überschritten. Rechnet man die Nebenkosten hinzu, müssten viele Mieter fast die Hälfte des Einkommens fürs Wohnen ausgeben.

Allein 2011 stiegen die Mieten um drei bis acht Prozent, ermittelten das ­Internetportal Immobilienscout24 und die Kölner Immobilienbörse (KIB), ein Zusammenschluss von 60 Maklern und Hausverwaltern. In den guten Lagen von Bayenthal, Ehrenfeld, Klettenberg und Nippes sei eine Altbauwohnung nicht mehr unter 8 Euro pro Quadratmeter zu bekommen, sagt KIB-Sprecher Roland Kampmeyer. Wer einen Neubau wolle, zahle mindestens 9,50 Euro. In Bestlagen der Innenstadt, im Agnes- oder Belgischen Viertel sowie in Braunsfeld oder Sülz seien Einstiegsmieten zweistellig.

Ähnlich dynamisch haben sich die Kaufpreise entwickelt. Für Eigentumswohnungen mussten Käufer 2011 bis zu zwölf Prozent mehr zahlen als im Vorjahr, ermittelten die KIB-Makler. Das gelte besonders für kleinere Wohnungen. Weil ihr Budget begrenzt sei, gäben sich Käufer mit weniger Platz zufrieden.

„Allein in den ersten beiden Monaten dieses Jahres zogen die Preise noch einmal um zwei Prozent an“, sagt Michael Kiefer, Marktanalyst von Immobilienscout24. „Solch hohe Steigerungsraten kennen wir sonst nur aus München oder Hamburg.“ Auch Makler Kampmeyer beobachtet die Entwicklung staunend: „Für Eigentumswohnungen werden heute Preise bezahlt, die vor fünf Jahren undenkbar waren.“

Etwas geringer fiel der Anstieg bei Einfamilienhäusern aus. Kaum Veränderungen gibt es in den Toplagen der Domstadt, in mittleren Lagen verteuerten sich Eigenheime dagegen um vier Prozent, ein Plus von rund sechs Prozent beobachten Makler in guten Lagen.

Die Gründe für die Preissprünge liegen laut Kampmeyer auf der Hand. Angesichts der Euro-Krise stieg 2011 die Nachfrage um 20 Prozent. Zugleich verknappte sich das Angebot. „Viele Menschen, die sich von ihrem Vermögen aus Stein trennen wollen, sehen davon ab: Sie wissen nicht, wie sie den Erlös anlegen sollen“, sagt Kampmeyer. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage werde sich daher auch 2012 weiter öffnen.

Kampmeyer schätzt, dass die Preise 2012 noch einmal um zehn Prozent zu­legen. Ein Plus erwartet auch Guido Stracke, Geschäftsführer der Kölner Kreissparkassentochter KSK Immobilien. Aller­dings schränkt er ein: „Wie hoch es ausfällt, hängt vom Einzelfall ab.“ Mäßige Energieeffizienz oder eine schlechte Verkehrsanbindung akzeptierten Käufer auch jetzt nicht. „Sehr gefragt bleiben Wohnungen in den zentralen Lagen.“

Das haben auch Bauträger und Projektentwickler erkannt – und bauen endlich wieder neue Wohnungen. Nach Jahren magerer Fertigstellungszahlen von 2500 Einheiten pro Jahr konnten 2011 erstmals wieder mehr als 3000 Wohnungen bezogen werden. Derzeit sind etwa 4100 Wohneinheiten in Planung oder im Bau.

Der Nachschub wird dringend benötigt, denn die Stadt, die Ende 2010 mehr als eine Million Einwohner hatte, wächst weiter. Nach Angaben des aktuellen Städte­reports der Comdirect Bank kamen allein 2011 insgesamt 8100 Einwohner dazu. 2030 werden etwa zehn Prozent mehr Menschen in der Stadt leben als heute. Zugleich steigt die Zahl der Haushalte. Beide Faktoren sorgen dafür, dass immer mehr Wohnraum nachgefragt wird. Reserven gibt es kaum: Laut aktuellem Wohnungsmarktbericht des Immobiliendienstleisters CBRE lag die Leerstandsquote bei zwei Prozent.

Schwerpunkt der Bauaktivitäten sind der Kölner Westen und Süden: Auf dem „Sürther Feld“ etwa sollen in den kommenden Jahren 350 bis 400 Wohnungen sowie 400 bis 450 Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser entstehen. In Raderthal wird auf dem „Reiterstaffel-Gelände“ gebaut. Hier werden 2013 die ersten von insgesamt 500 Eigentumswohnungen fertig.

Allein 300 Wohneinheiten entstehen bis Ende 2013 in Braunsfeld. Im ersten Bauabschnitt werden auf dem ehemaligen Gelände der Sidol-Werke und in der benachbarten Max-Wallraf-Straße 112 Eigentums- und 100 Mietwohnungen entstehen. Käufer zahlen um die 3400 Euro pro Quadratmeter, Mieter müssen mit 12 Euro rechnen.

Wer eine der Wohnungen als Kapitalanlage kauft, zahlt folglich das fast 24-Fache der Jahresmiete. Gemessen an dem, was institutionelle Investoren für Zinshäuser zahlen, ist das überteuert. „Für größere Mehrfamilienhäuser wird das 17- bis 19-Fache aufgerufen, in Spitzenlagen geht es bis zum 20-Fachen der Jahres­miete“, sagt Theodor Greif, Inhaber des Kölner Maklerhauses Greif & Contzen.

Marktanalyst Michael Kiefer von Immobilienscout24 mahnt daher zur Vorsicht. In Köln seien zuletzt die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten. „Das bedeutet, dass Käufer, die ihre Wohnung vermieten wollen, eine sinkende Miet­rendite in Kauf nehmen müssen.“ Öffnet sich die Schere zwischen Miet- und Preissteigerung weiter, könnte der Wohnimmobilienmarkt überhitzen. „Ob dies der Fall ist, werden die kommenden Monate zeigen“, sagt Kiefer. Die Erfahrungen aus Hamburg und München sprächen dagegen. Dennoch lautet sein Rat: „Blind kaufen sollte man auch in Köln nicht mehr.“