Markt ohne Wellenbewegungen - Die besten Wohnlagen in Konstanz (Bodensee)

Der Wohnimmobilienmarkt in der Bodenseemetropole gilt als äußerst stabil. Das lassen sich Selbstnutzer wie Kapitalanleger etwas kosten.

Städte in Tal- und (Halb-)Insellagen haben eines gemeinsam: Die bebaubare Fläche ist begrenzt. Steigt die Nachfrage nach Wohnraum, steigen auch die Preise. Wie etwa in Konstanz: Die Stadt kann in keine Richtung wachsen und Flächen, auf denen städtebaulich nachverdichtet werden könnte, sind rar.

Gleichzeitig hält der Zustrom an und sorgt, wie örtliche Makler unisono berichten, für einen deutlichen Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien, egal ob Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Die Bodensee-„Metropole“ ist beliebt – und das nicht erst, seit die „Tatort“-Kommissare Klara Blum und Kai Perlmann die Region mit ihren Ermittlungen bundesweit bekannt machen.

Konstanz hat viele Vorzüge: die reizvolle Landschaft, das milde Klima, der Charme der im letzten Krieg nicht zerstörten Altstadt, das reiche kulturelle Angebot sowie der Lage im Dreiländereck Österreich, Deutschland, Schweiz. Der Freizeitwert ist hoch. Im Sommer geht man segeln, surfen oder baden; im Winter locken nahe Skigebiete und Langlaufloipen. Die Stadt ist verkehrlich gut angeschlossen, die Infrastruktur stimmt. Kein Wunder also, dass hier viele Gutbetuchte ihren Wohnsitz für den Ruhestand suchen, oder vorerst einmal ein Feriendomizil kaufen.

Ein weiterer Vorzug: Wirtschaft, Handel und Gastronomie florieren, nicht zuletzt wegen der Nähe zur Schweiz: Aktuell beschert der hohe Schweizer Franken den Konstanzer Geschäften und Restaurants satte Umsatzzahlen. Viele Konstanzer haben ihren Erwerb in der Schweiz, umgekehrt besorgen viele Kreuzlinger ihren täglichen Bedarf in Konstanz. Für einen starken Zuzug in die Stadt sorgen auch die beiden Hochschulen. Seit 2007 ist die Universität Konstanz Exzellenz-Uni, ein „Mini-Harvard“ am Bodensee. Der Zustrom von Studierenden steigt und verknappt das ohnehin nicht üppige Wohnungsangebot. Besonders eng dürfte es im Jahr 2012 auf dem Wohnungsmarkt werden. Zwei Abitur-Jahrgänge beenden zeitgleich die Schule und so rechnen die Universität und die HTWG Hochschule für Technik, Wirtschaft und Gestaltung mit bis zu 2200 neuen Studenten - zusätzlich zu den rund 14.000, die im vergangenen Wintersemester eingeschrieben waren.

Bis 2015 rechnen die Lehrstätten jährlich mit weiter steigenden Zuwächsen – solange, bis sich die geburtenschwachen Jahrgänge auswirken. Studentenbuden wie Wohnungen für WGs dürften somit weiter gefragt sein; die Kapazitäten der Studentenwohnheime reichen schon lang nicht mehr aus.

Für Vermieter steht der Markt somit günstig, zumal sich trotz einiger, auch städtischer Neubauprojekte keine wirkliche Entspannung abzeichnet. Für Immobilienkäufer, egal ob Selbstnutzer oder Kapitalanleger, ist das Angebot ebenso begrenzt. Wie der Branchenverband IVD ermittelte, ist Konstanz mit den Preisen für Wohnimmobilien das teuerste Pflaster in der Bodenseeregion. Ein Einfamilienhaus kostet hier im Durchschnitt 550.000 Euro; der Quadratmeter Wohnfläche in einer Eigentumswohnung schlägt im Mittel mit 2500 Euro zu Buche. Satte Mietrenditen sind für Kapitalanleger angesichts der hohen Einstiegspreise nicht drin, doch darauf zielt anscheinend kaum ein Investor ab. „Immobilienkäufe in Konstanz sind angstfreie Investments“, sagt Sven Schäfer von Engel & Völkers. „Der Wohnimmobilienmarkt der Bodenseestadt kennt keine Wellenbewegungen.“ Da die Nachfrage hier immer höher sei als das Angebot, bleibe der Markt stabil, sekundiert Thomas Vogler von Haus & Grund Immobilien: „Wertsteigerungen sind zu erwarten, doch aufgrund der Prognosen für den Konstanzer Immobilienmarkt nicht kaufentscheidend.“

Das durchschnittliche Preisniveau liegt besonders in den Spitzenlagen mit Seeanschluss und Alpenblick hoch. Toppreise, die vor ein paar Jahren noch bei 6000 Euro pro Quadratmeter lagen, haben inzwischen die 8000 Euro-Grenze „geknackt“, etwa in Petershaus-Ost, dem „Musikerviertel“. Besonders teuer: Die erste Seereihe. Auch wenn Scharen von Spaziergängern, die hier tagein tagaus am Seeufer entlang flanieren, den Villen-Bewohnern beim Frühstück auf der Terrasse zuschauen können. Wasserlagen sind und bleiben teuer. In absoluten Ausnahmefällen werden hier schon mal 10.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung gezahlt. Gäbe es mehr solche Verkäufe, würde die Toplage der 80.000-Einwohner-Stadt in einer Liga mit der Hamburger Elbchaussee spielen, doch Marktbeobachter sprechen bei solchen Ereignissen von einem „absoluten Ausnahmefall“.

In einem sind sich Konstanzer Makler indes einig: Der Höhenflug der Kaufpreise in guten und sehr guten Lagen hält an.