Strategisches Wachstum - Die besten Wohnlagen in Lüneburg

Warum nur an den Rändern wachsen? Lüneburg setzt auf eine andere Strategie: Die kleine Hansestadt legt sich auch in zentralen Lagen weiteren Wohnraum zu.

Historische Gebäude sanieren, plus hier und da ein einzelnes Neubauprojekt, derlei Aktivitäten fallen in Lüneburg kaum ins Gewicht. Denn nahe der Innenstadt, auf einem ehemaligen Kasernengelände, entsteht ein komplett neuer Stadtteil: Das Hanseviertel, ein Neubau-Quartier mit eigener Infrastruktur.

Mehr als 2.000 Menschen werden – so der Plan – auf dem 48 Hektar großen Gebiet leben: Im Bau sind frei stehende Einfamilien- und Doppelhäuser, auch Reihen- und Mehrfamilienhäuser gehören zum Plan. Kleine Geschäfte, Arztpraxen und eine Kindertagesstätte sollen dem Hanseviertel Qualität verleihen. Auch Gastronomie gehört zum Quartiers-Konzept – wobei der Fußweg in die charmante Lüneburger Altstadt mit ihren zig Kneipen, Cafés und Restaurants nur wenige Minuten dauert.

Fast zwei Drittel des weitläufigen Gebietes bleiben grün, dafür sorgt unter anderem ein Park. Grün sollen auch die Gebäude selbst sein, im Hanseviertel ist Niedrigenergie-Bauweise Pflicht. Nah am Bahnhof und nicht weit von der Autobahn nach Hamburg gelegen, gilt das neue Quartier als ideale Wohnlage für Berufspendler.

Die Zahl der Lüneburger, die im benachbarten Hamburg arbeiten, steigt seit Jahren beständig. Singles, junge Familien oder Gutverdiener Anfang 50 – wer auf dem angespannten Immobilienmarkt der Hansestadt seinen Wohnwunsch nicht verwirklichen kann, den zieht es zunehmend in die nur 50 Kilometer entfernte niedersächsische Kleinstadt.

„Die Gruppe der Hamburg-Orientierten wächst weiter“, sagt Jens-Peter Baron von der Porth-Immobilien-Gruppe. Was angesichts der zentralen Lage Lüneburgs auch kein Wunder ist: Ob mit dem Auto oder mit der Bahn, die Fahrt in die Elbmetropole dauert nur eine gute Dreiviertelstunde, und mit Hamburg sowie Hannover sind zwei große Flughäfen schnell zu erreichen. Lüneburg selbst punktet mit einer kompakten Struktur, viel Grün, attraktiven Geschäften und einer munteren, weiter wachsenden Universitätsszene.

Kleinstadt muss nicht Kleingeist heißen, Lüneburg gilt dafür als Paradebeispiel. Vor allem aber lockt das deutlich günstigere Preisniveau. Ein Einfamilienhaus, das in Hamburg gut eine Million Euro kosten würde, sei in Lüneburg für gut die Hälfte zu haben, sagt Immobilienmakler Jens Fuhrhop von Grund & Wert VVD. Die Prognosen der Lüneburger Makler: Der Zuzugs-Trend hält an. „In 30, 40 Jahren“, meint Fuhrhop, „sind wir das Wiesbaden von Hamburg.“

Womit er richtig liegen könnte. Denn als eine der wenigen Städte in Niedersachsen klettert die Einwohnerzahl Lüneburgs beständig, von derzeit 72.500 soll es bald auf 80.000 gehen. Die anhaltende Nachfrage von außerhalb hat die Preise bereits anziehen lassen. Das gilt sowohl für den Immobilienkauf als auch für die Miete. Der Preisanstieg bei klassischen Ein- und Mehrfamilienhäusern liege bei drei bis vier Prozent pro Jahr, berichtet Immobilienmakler Baron, die Grundstückspreise seien mit plus zehn Prozent jährlich noch stärker auf dem Vormarsch. Aktuelle Preisspanne: Zwischen 140 und 210 Euro pro Quadratmeter. Und während die Durchschnittsmiete in Lüneburg vor drei Jahren noch bei sieben Euro lag, zahlen Mieter in Top-Lagen wie dem Dauerbrenner-Stadtteil Rotes Feld bereits zehn Euro – Tendenz weiter steigend.

Auch die Preise im neuen Hanseviertel sind bereits leicht geklettert, die Nachfrage aber sei ungebrochen hoch, sagt Karsten Koop, Immobilienberater der Sparkasse Lüneburg. Was nicht nur an der wachsenden Zahl von Neu-Lüneburgern liege. Die Anlagedanke habe in den vergangenen Monaten ebenfalls eine entscheidende Rolle gespielt. Zwar seien die Renditen leicht gesunken, berichten die Lüneburger Makler, doch dank der günstigen Zinslage hielten die Trends zum 'Betongold' und zur Eigentumswohnung als Altersvorsorge weiter an. „Die Käufer akzeptieren auch geringere Renditen“, sagt Sabine Wenzel vom Immobilienbüro Sallier, das Entscheidende sei der Sicherheitsfaktor.

Allerdings fällt das Angebot für Anleger in Lüneburg immer magerer aus. Wer eine Immobilie besitzt, der hält sie, was auf den Markt kommt, ist sofort weg. Vor allem in den begehrten Innenstadtlagen verkaufen sich Wohnungen und Häuser quasi vom Papier. Für Projekte wie das Neubaugebiet Pilgerpfad im Südwesten der Stadt sind die Wartelisten bereits lang. Auch das große Hanseviertel sowie der Umbau von zwei historischen Speichergebäuden zu Lofts in direkter Nachbarschaft zum neuen Stadtteil werden nur kurzfristig Entspannung bringen.

Auf dem absteigenden Ast sei kein Viertel der Stadt, sagt Maklerin Wenzel. Im Gegenteil. Denn mit dem Interesse der Käufer an ohnehin begehrten Lagen wie Rotes Feld, Häcklingen, Oedeme und Rettmer würden nun auch bisher vernachlässigte Gebiete in den Fokus rücken, äußert Sparkassen-Makler Koop. Auf einem ehemaligen Bauhof an einer Zubringerstrasse Richtung Hamburg etwa sollen bald 50 Eigentumswohnungen entstehen.

Das Projekt besitze Vorreiter-Potenzial, sagt Koop: „Selbst Gebiete, die heute noch Brach- oder Gewerbeflächen sind, können mittelfristig für Wohnraum umgenutzt und somit aufgewertet werden.“ Auch über das Erschließen eines schmalen Grünstreifens entlang des Flüsschens Ilmenau denkt die Lüneburger Verwaltung nach. Das Areal liegt zwar dicht an der Bahnstrecke, aber auch äußerst zentral. Lüneburg will eben nicht nur auf der grünen Wiese wachsen.