Eine Stadt am Limit - Die besten Wohnlagen in München

In Bayerns Metropole erreichen die Preise schwindelerregende Höhen. Obwohl immer mehr Industrieflächen in Wohnraum umgewandelt werden, sind kaum Immobilien auf dem Markt. Nur im Luxussegment gibt es mittlerweile ein Überangebot.

So also fühlt sich ein Rausch an. Wer in München noch vor knapp einem Jahr für ein Baugrundstück rund 800 Euro pro Quadratmeter bezahlt hätte, der muss jetzt für das gleiche Grundstück mehr als 1000 Euro hinlegen. So ein Rausch kann ganz schön wehtun. Finanziell zumindest.

Diese Preisexplosion hat auch dazu geführt, dass der Münchner Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte teilweise dramatisch nach oben anpassen musste. Grundstücke für Eigenheime liegen jetzt in durchschnittlichen bis guten Wohn­lagen um 15 bis 20 Prozent über den bisherigen Bodenrichtwerten. Eigentumswohnungen stiegen zwischen fünf und 30 Prozent.

In besonders attraktiven Stadtteilen wie Bogenhausen, Schwabing, dem Lehel und der Maxvorstadt wurden die Werte sogar um bis zu 70 Prozent nach oben korrigiert. Dort zahlen Käufer einer oben gelegenen Etagenwohnung inzwischen mehr als 10.000 Euro je Quadratmeter.

Im Durchschnitt kostet eine Münchner Neubauwohnung heute rund 4400 Euro je Quadratmeter. Auch hier lässt sich der Rausch in Zahlen festmachen: Vor fünf Jahren war der Quadratmeter noch etwa 1000 Euro billiger. Eine ­typische Doppelhaushälfte hat sich laut Maklerangaben im vergangenen Jahr von 550.000 Euro auf 625.000 Euro ­verteuert. 14 Prozent Plus in nur zwölf Monaten. Da kann man beim Preisanstieg fast zusehen.

Selbst in die bislang vergleichsweise stabilen Randlagen kommt inzwischen kräftig Bewegung. In Bezirken wie Aubing, Lochhausen oder Riem zogen die Preise um knapp unter zehn Prozent an: Das ist verhalten im Vergleich zu den schicken Münchner Innenstadtlagen, aber viel verglichen mit der Entwicklung am Stadtrand in den letzten Jahren. Da stagnierten die Preise noch. Örtliche Immobilienmakler deuten den Anstieg jetzt als „Aufholbewegung“.

Immobilienfinanzierer wie Rupert Hackl, Leiter der Münchner Eurohypo-Niederlassung, warnen bereits vor einer Überhitzung des Marktes. Das gab es in München schon einmal. Nach dem Häuserboom in den 90er-Jahren brachen die Preise am Stadtrand teilweise um 15 bis 20 Prozent ein. Die Erholung hat bis heute gedauert. Erst jetzt dürfen die Käufer von damals damit rechnen, für ihr Eigentum bei einem Verkauf die Preise von einst zu erzielen.

Klaus Laminet, geschäftsführender Gesellschafter der Investa Immobiliengruppe, macht sich vor allem Sorgen um das Luxussegment. Nachdem die Preise dort über Jahre beständig und kräftig stiegen, fielen die Sprünge zuletzt deutlich geringer aus als bei Einfamilienhäusern und Wohnungen. Der Grund liegt im Überangebot an noblen Immobilien: Überall in der Stadt breiten sich die Luxusbauten aus – im traditionell teuren Schwabing genauso wie im ehemaligen Arbeiterviertel Giesing. Waren die Bürger früher noch froh um jeden neu entstehenden Wohnraum, so ist die Stimmung inzwischen gekippt. Allerorten wehren sich Bürgerinitiativen, wenn wieder einmal eine Nachbarschaftskneipe oder ein Kindertheater einem Glas-Stahl-Marmor-Palast für Besserverdienende weichen muss.

Die Bauträger reagieren auf diese Befindlichkeiten, indem sie Neubauten nur noch selten mit dem Prädikat „luxuriös“ versehen. Wo früher Luxus draufstand, kommt der Anbieter heute mit „gehoben“ oder „Premium“ aus. Beim Preis wird auf das Downgrading selbstverständlich verzichtet. Zwischen 8000 Euro und 15.000 Euro pro Quadratmeter muss bezahlen, wer in einer luxuriösen Umgebung leben will. Und das können sich Eigennutzer immer seltener leisten, das Gros der Luxus­apartments erstehen Kapitalanleger. Ein Novum für München. Man kauft, um zu vermieten, und nicht mehr, um selbst einzuziehen.

Die neue Käuferklientel ist bei der Wahl der Immobilie äußerst pingelig: ­Ohne Lift, ohne Balkon und vor allem ­ohne Pkw-Stellplatz sind Luxuswohnungen kaum noch zu verkaufen. Schon gar nicht in einer Preisklasse von 1 Mio. Euro und mehr.

Jenseits des Topsegments übersteigt die Nachfrage allerdings nach wie vor das Angebot. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass in den ersten drei Quartalen 2011 14 Prozent weniger Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser verkauft wurden als im gleichen Vorjahreszeitraum. Dieser Einbruch bei den Kaufverträgen sei kein Indiz für mangelndes Interesse oder zu hohe Preise, erklärt Benjamin Hüüs vom Maklerhaus Planethome. Es gebe schlichtweg nicht genug handelbare Objekte am Markt.

Da Münchens Einwohnerzahl weiter steigt, ist mit einer Entspannung an der Preisfront erst einmal nicht zu rechnen. Im vergangenen September zählte die Bayernmetropole mehr als 1,4 Millionen Einwohner, seit neun Jahren übersteigt die Zahl der Neugeborenen die der Verstorbenen.

Rund 100.000 Neu-Münchner sind in den vergangenen fünf Jahren zugezogen. Etwa jeder Zweite davon ist ledig, was die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten angefacht hat. Und weil in München weiter kräftig neue Jobs geschaffen werden, erwarten Demoskopen bis zum Jahr 2030 einen nochmaligen Bevölkerungszuwachs um 150.000 Menschen, auf dann 1,54 Millionen.

Da tut neuer Wohnraum not. Derzeit werden in München mehr als 13.000 Wohnungen gebaut oder geplant – viel zu wenig für eine dauerhafte Entspannung am Immobilienmarkt. Das Researchhaus Bulwien Gesa rechnet mit einem zukünftigen Bedarf von 7000 bis 9300 Wohnungen – pro Jahr.

Die Bevölkerungsprognose wirkt sich schon heute auf Kaufpreise und Mieten aus, so wie auch am Aktienmarkt Zukunftserwartungen bereits in die Kurse eingepreist werden. Bis zu 20 Prozent Aufschlag verlangen Vermieter bei Neuverträgen. Nach rund zehn Jahren Stagnation, in denen es erst ab-, dann wieder aufwärtsging, haben sie ordentlich Nachholbedarf.

Angaben des Maklerverbands IVD zufolge liegen die Mieten für Bestandswohnungen im Durchschnitt bei 12,70 Euro; bei Neubauten sind es 14 Euro – mehr als je zuvor. In den Bestlagen der Altstadt, ­etwa im Lehel oder in Altbogenhausen, verlangen Eigentümer bis zu 30 Euro für den Quadratmeter. Bisher lag die Obergrenze selbst in solchen Toplagen bei ­maximal 25 bis 27 Euro.

Der Preisschub hat auch die mittleren und einfachen Lagen erfasst. Für weniger als 10 Euro pro Quadratmeter ist in München kaum noch Wohnraum zu ­bekommen. Aber das Angebot in dieser Preisklasse ist extrem rar und begrenzt sich auf die weniger gefragten Stadtteile wie das Hasenbergl, Ramersdorf und Neuperlach.

Oliver Adami vom Immobiliendienstleister Remax in Pasing bezweifelt, dass sich das Extremmietniveau halten lässt. „Vor allem bei Ein- und Zweizimmerwohnungen gibt es derzeit eine Sonderkonjunktur durch die extrem hohen Studentenzahlen“, sagt Adami. Diese Nachfrage werde in den kommenden Jahren wieder abnehmen, was dann auch die Mieten wieder etwas drücke.

Um die angespannte Lage am Wohnungsmarkt zu entschärfen, weist die Stadt vermehrt alte Industrieflächen aus – etwa das frühere Siemens-Gelände in Obersendling, das Agfa-Gelände in Giesing oder einstige Produktionsstätten Münchner Brauereien in der Au. Auch leer stehende Kasernen in Obergiesing, am Ackermannbogen, am Frankfurter Ring, an der Dachauer Straße und in ­Bogenhausen werden inzwischen für Wohnungsbauten eingeplant.

Vereinzelt werden sogar nicht mehr vermietbare Bürogebäude umgewandelt in Wohnraum. Das soll vor allem in der Innenstadt die Not lindern. Die hohen Mieten würden die Umwidmung solcher Flächen für Investoren attraktiv machen, glaubt Kersten Stieringer vom Maklerhaus Colliers Schauer & Schöll. Im vergangenen Jahr wurden bereits 55.000 Quadratmeter Bürofläche in Wohnungen verwandelt. Seit Januar prüft die Stadt, ob sie dazu zusätzlich ein Förderprogramm auflegt.