Die Russen kommen - Die besten Wohnlagen in Nürnberg

Die bayerische Universitätsstadt gerät mehr und mehr ins Visier ausländischer Kapitalanleger. Sie setzen auf steigende Preise, ansehnliche Renditen und einen boomenden Arbeitsmarkt.

Hannes Hinnecke braucht nur zwei Worte, um die Lage am Immobilienmarkt der Stadt zu beschreiben. „Es brummt“, sagt der Mann vom Bau- und Planungsreferat. Vor allem Nürnbergs Innenstadt gilt als „ausverkauft“. Mehrfamilienhäuser und größere Wohnanlagen sind kaum noch zu bekommen. Teils ist verkauft, was zu verkaufen war. Teils werden Angebote zurückgezogen. Makler Klaus Kluge: „Wurde das Mehrfamilienhaus zur Aufbesserung der Rente gekauft, wird es jetzt nicht gegen magere Bankzinsen getauscht.“ Klare Sache.

Dabei stehen die Investoren Schlange. Nachdem die Renditen in den sogenannten A-Städten wie Hamburg, München oder Düsseldorf sinken, wenden sich ins­titutionelle Anleger den B-Lagen zu. Vor allem Hochschulstandorte wie Nürnberg sind gefragt. Und auch private Kapitalanleger kommen aus ganz Europa und vor allem Russland nach Nürnberg, um sich einzukaufen. „Schließlich steigen bei uns die Immobilienpreise – während sie im restlichen Europa fallen“, sagt Rainer Schaefer, Inhaber der gleichnamigen Immobilienagentur. Die Käufer überbieten einander. Maklerin Sabine Böller berichtet von Fällen, in denen „schnell mal 600 Euro pro Quadratmeter mehr geboten“ würden, um den Zuschlag zu bekommen. Damit sinkt die Rendite auch hier von früher sechs bis sieben Prozent auf heute drei bis vier.

Auf dem Markt für Eigennutzer geht’s ähnlich heiß her. Der Regionalreport 2011 des Maklerverbands IVD verzeichnet für Nürnberg einen Preisanstieg über alle Objekttypen vom Baugrund über das Einfamilienhaus bis zu Eigentumswohnungen. Die Bodenrichtwerte werden damit laut Makler Hans-Joachim Böttcher von Engel & Völkers in gefragten Lagen „in der Regel deutlich übertroffen“. Am häufigsten gehandelt: Häuser zwischen 300.000 und 800.000 Euro. Als entscheidendes Kaufargument nennt Makler Rainer Weileder, dass „in diesem Segment der Wiederverkauf gesichert ist“.

Auf Rekordkurs sind Eigentumswohnungen. Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses wurden 2011 so viele Objekte verkauft wie seit dem historischen Hoch von 1994 nicht mehr. Die meisten Verkäufe spielen sich in der Spanne zwischen 2400 und 3000 Euro je Quadratmeter ab; die Kosten in Toplagen liegen mit bis zu 4000 Euro deutlich höher. Für Häuser haben sich die Preise wie etwa im verkehrstechnisch optimal gelegenen Thon teils mehr als verdoppelt.

Auch die Mieten stiegen 2011 bei ­allen Objekttypen, das meldet der IVD-Regionalreport für Nürnberg. Nach Villenvierteln wie Erlenstegen ziehen auch Stadtteile wie Gärten hinter der Veste, Maxfeld und Sankt Johannis an. In all diesen Gegenden gibt es Neubauten, vornehmlich auf Industriebrachen, die auch die Bestandsmieten nach oben treiben.

Trotz der steigenden Preise lohnt sich ein Einstieg in Nürnbergs Wohnimmo­bilienmarkt auch weiterhin. „Denn“, so Reiner Braun, Vorstandsmitglied von Empirica, „auf lange Sicht entscheidet neben der guten Lage innerhalb der Stadt die Lila-Lage.“ Mit dem Akronym „Lila“ fasst er die Kriterien Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeitsmarkt zusammen – die entscheidenden Faktoren der Makrolage einer Immobilie. Nürnberg punktet mit allem, vor allem aber mit dem „A“.

Die Leute zögen dorthin, wo es Arbeit gebe, so Braun. Und in Nürnberg sitzen viele große Unternehmen wie Siemens, GfK, Datev, Novartis, Bosch und die Nürnberger Versicherung. Trotz Quelle-Insolvenz und AEG-Verlagerung hat sich die Zahl der Arbeitsplätze in den ver­gangenen zehn Jahren um 8,6 Prozent erhöht. Eine Steigerungsrate mehr als doppelt so hoch wie im Rest der Republik und auch höher als in Bayern. Die Zukunft des Nürnberger Immobilienmarkts dürfte also dunkellila sein.