Ungleichgewicht an der Havel - Die besten Wohnlagen in Potsdam

Die Wirtschaft boomt, die Bevölkerung wächst rasant. Entsprechend knapp ist der Wohnraum – vor allem im unteren Preissegment. Dennoch: Mieten und Kaufpreise für Immobilien steigen längst nicht so rapide wie von vielen Investoren erwartet.

Jetzt hat auch die brandenburgische Landeshauptstadt ihren neuen Häuserkampf. Streitobjekt ist ein Plattenbau in unmittelbarer Nähe der Nikolaikirche, also in bester Innenstadtlage. Das Wohnhaus mit der Adresse Am Staudenhof steht den Plänen für die Wiederherstellung der historischen Innenstadt im Weg. Eigentlich soll es abgerissen werden. Doch dagegen wehrt sich eine Bürgerinitiative: Die Innenstadt brauche dringend kleine, preiswerte Wohnungen.

„In Potsdam fehlt günstiger Wohnraum“, sagt auch Thomas Groth von der Allod Immobilienverwaltungsgesellschaft. Die Nachfrage danach nimmt aber zu, weil Potsdam so schnell wächst wie kaum eine andere deutsche Stadt. Allein 2011 stieg die Zahl der Bewohner um gut zwei Prozent auf 157.000. Damit wohnen hier jetzt fast 30.000 Menschen mehr als vor zehn Jahren. Und die Entwicklung setzt sich fort: Bis zum Jahr 2020 soll Potsdam rund 170.000 Einwohner zählen.

Die wirtschaftliche Situation der Stadt kann sich sehen lassen. Mit rund acht Prozent fällt die Arbeitslosigkeit ein Drittel niedriger aus als in Berlin. Und im Städteranking von Capital, das die wirtschaftlichen Perspektiven der deutschen Großstädte untersucht, verbesserte sich Potsdam 2011 um sieben Plätze auf Rang 13 – auch weit vor den Berlinern.

Die Kehrseite der Medaille: Viele Menschen können es sich nicht mehr leisten, in Potsdam zu wohnen. Das bestätigt eine von der Stadt in Auftrag ge­gebene Untersuchung: Demnach wäre ein Drittel der Haushalte, die 2009 der Stadt den Rücken kehrten, gern geblieben. Die Menschen fanden aber keine ­geeignete Wohnung.

Um das zu ändern, verfolgen die Stadtväter ein ehrgeiziges Neubauprogramm. Bis 2020 sollen jedes Jahr 1000 neue Wohnungen entstehen. Diese Vorgabe konnte schon einmal übertroffen werden, im Jahr 2010. Da wurden sogar 1389 Wohnungen fertiggestellt.

Doch selbst intensive Bautätigkeit vermag die Nachfrage nicht zu befrie­digen. „Das gerade für Familien problematische Preis-Leistungs-Verhältnis wird sich nicht ohne Weiteres beheben lassen“, sagt Arnt von Bodelschwingh von der Beratungsgesellschaft Regiokontext.

Das Problem: Grundsätzlich mangelt es in Potsdam an preiswertem Bauland. Außerdem bauen Projektentwickler lieber teure Eigentumswohnungen als bil­lige Mietwohnungen. Wenn sich auch die hochpreisigen Objekte keineswegs wie von selbst verkaufen wie in Hamburg oder München. Der Grund: Potsdamer Käufer sind wählerisch. Meist handelt es sich bei ihnen um Eigennutzer, die genaue Vorstellungen von ihrem Domizil haben und erst dann zum Notar schreiten, wenn die Wohnung so gut wie fertig ist.

Den Potsdam-Hype beurteilen lokale Marktteilnehmer denn auch mit Skepsis. „Viele Bauträger schielen nach Potsdam“, stellt Anja Farke von Engel & Völkers fest. „Wenn alle Projekte realisiert werden, bekommen wir ein sehr großes Angebot an hochwertigen Eigentumswohnungen.“ Ob das vom Markt akzeptiert werde, bleibe abzuwarten.

Allod-Chef Groth beobachtet, dass „in Potsdam der Markt völlig anders funk­tioniert als in Berlin“. In der Hauptstadt reißen sich Investoren um vermietete Wohnungen, in Potsdam will sie niemand – außer es handelt sich um Denkmalschutzobjekte, bei denen die Steuer­ersparnis als Renditetreiber wirkt. Der Grund für die Zurückhaltung liegt im Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten: Eine Eigentumswohnung, die bis zu 4000 Euro pro Quadratmeter kostet, lässt sich für kaum mehr als 10 Euro pro Quadratmeter vermieten. Das ergibt eine Bruttorendite von nur drei Prozent. Das ist vielen Anlegern zu wenig. Eine Besonderheit Potsdams ist zudem seine Sozialstruktur – die Bahnlinie teilt die Stadt in zwei Hälften: Während südlich der Bahntrasse die alteingeses­senen Potsdamer in ihren Plattenbauten wohnen, sind nördlich davon die bevorzugten Stadtteile zu finden. Hier zieht es die gut verdienenden Neu-Potsdamer hin. Unverändert bleibt dabei die Rangliste der begehrtesten Viertel: Das höchste Prestige hat die Berliner Vorstadt, gefolgt von der Nauener Vorstadt, der Jägervorstadt und Teilen Babelsbergs.

Zwei Bereiche könnten in nächster Zeit diese Hierarchie allerdings durchbrechen: die Speicherstadt und das Gebiet um den Alten Markt. In der Speicherstadt, einem am Wasser gelegenen ehemaligen Gewerbeareal, errichtet die Groth-Gruppe 144 Eigentums- und 113 Mietwohnungen. Für weitere Grundstücke sucht die Stadt Investoren. „Die Speicherstadt“, ist Maklerin Anja Farke von Engel & Völkers überzeugt, „wird sich zu einer guten Wohnlage entwickeln.“ Potenzial sieht Farke auch am Alten Markt. Rund um das im Bau befindliche Landtagsgebäude hat die Stadt mehrere Grundstücke verkauft, auf denen edle Wohnungen entstehen sollen – womöglich mit Blick auf den Plattenbau „Am Staudenhof“.