Hochdruckgebiet - Die besten Lagen am Starnberger See

Im Landkreis Starnberg entstehen immer mehr Arbeitsplätze. Damit wächst auch der Bedarf an Wohnraum. Die Gemeinden aber vergeben nur zurückhaltend neues Bauland. Das macht auch Bestandsimmobilien zu einem begehrten Gut.

Angelika Kunath ist zufrieden. Die Geschäftsführerin des Fondshauses Hamburg (FHH) hat sich bei ihrem jüngsten Projekt­entwicklungsfonds auch für den Standort Starnberger See entschieden. „Die Kombination aus Wohnen am Starnberger See und Arbeiten in München ist für unterschiedliche Zielgruppen ideal“, sagt Kunath. Rund 1,5 Mio. Euro will das Emissionshaus für geschlosse Fonds in den Bau von Luxuswohnungen in Tutzing investieren – fünf Mehrfamilien­häuser mit insgesamt 55 Wohneinheiten. Eine lohnende Investition in die Zukunft, glaubt Kunath. So sieht das auch die ­Ratingagentur Feri: Von 67 bewerteten Regionen in Deutschland ist der Landkreis Starnberg der Spitzenreiter in Sachen wirtschaftlicher Dynamik.

Mit einer Kapitalanlage in Eigentumswohnungen kann man laut Feri deshalb auch wenig falsch machen. Die Ratingagentur attestiert der Gegend „überdurchschnittliches Potenzial mit unterdurchschnittlichem Risiko“. Das freut FHH-Geschäftsführerin Kunath, weil es die Vermarktung vereinfacht. In einem jedoch irrt sie: Künftig werden eher immer weniger Menschen vom See aus nach München zur Arbeit pendeln.

Menschen ziehen dorthin, wo es ­Arbeit gibt. Und die gibt es um München herum inzwischen reichlich, so das ­Ergebnis des Marktforschungsinstituts Bulwien Gesa. Die Zahl der Arbeitsplätze im Landkreis Starnberg stieg in den vergangenen zehn Jahren um zehn Prozent, in der Stadt München um gerade mal drei Prozent. Inzwischen fahren genauso viele Menschen zur Arbeit in den Landkreis Starnberg, wie aus Starnberg in die umliegenden Landkreise und nach München.

Eigentlich optimale Voraussetzungen für einen Immobilienstandort. Aber nur eigentlich. Denn der Markt am Starnberger See ist klein – teils naturgegeben. 71 Prozent der Fläche des Landkreises sind Landschaftsschutzgebiete inklusive der Seen. Und daran wird sich nichts ändern. Claudia Bader von Bader Immobilien kennt die Region seit mehr als 20 Jahren: „Abgesehen von der Stadt Starnberg sind die Seeanrainer Dörfer und wollen Dörfer bleiben. Ein Hineinwachsen nach München, wie es derzeit Fürstenfeldbruck und Eichenau vormachen, ist hier nicht gewollt.“

Die Gemeinden um den Starnberger See versuchen, dem Siedlungsdruck zu widerstehen, indem sie Baugrund äußerst zurückhaltend oder gar nicht ausweisen. Ihre Villengegenden erhalten sie durch einschränkende Bebauungspläne und historische Bauten durch Denkmalschutzauflagen. Tatsächlich bleibt die für den Immobilienmarkt entscheidende Zahl der Haushalte im Landkreis seit Jahren mit 62.000 gleich. Und so wird es nach Berechnungen der Beratungsfirma Empirica auch 2025 noch sein.

Starnberg liegt in einer der am ­stärksten wachsenden Metropolregionen Deutschlands. Mit entsprechenden Konsequenzen für den Immobilienmarkt. Die Nachfrage ist extrem gestiegen, 600 Anfragen für ein Haus sind keine Seltenheit mehr. „Immer mehr Leute, die in München jahrelang vergeblich eine Wohnung suchten, sehen Starnberg nun als Alternative“, sagt Raimund Feiter von TSC Immobilien.

So wie sich institutionelle Investoren nach ihren Einkaufstouren durch A- und B-Städte nun Landkreisen wie Starnberg zuwenden, erweitern auch private Eigennutzer ihr Blickfeld – mit Folgen für die Mikrolagen. „Ist in den Topwohnlagen nichts zu finden, weichen immer mehr Betuchte in die benachbarten guten Straßenzüge aus“, sagt André Schnitzke, Geschäftsführer der Münchner Niederlassung von Duken & v. Wangenheim. „Dies bewirkt bereits die Aufwertung guter Wohnlagen zu sehr guten Wohnlagen.“

Rund um den Starnberger See führt die erhöhte Nachfrage aber auch zu einer Interessenverschiebung. Traditionell standen Starnberg und Berg stets ganz oben auf der Wunschliste der Interessenten. Wegen ihres Promi-Bonus und – im Fall von Berg – wegen der Abendsonne. Doch seit sich durch den Ausbau der A 99 die Anbindung des Westufers an den Münchner Flughafen verbesserte, sind auch die Orte am anderen Ufer angesagt. „Heute sind Ost- und Westufer gleichermaßen gefragt“, sagt Patrick Schönleiter, der das jüngst eröffnete Starnberger Büro von Aigner Immobilien leitet.

Christian Wein von Planethome sieht noch einen anderen Grund: „Neben Starnberg sind Feldafing und Tutzing besonders beliebt wegen ihrer S-Bahn-Anbindung.“ Tatsächlich haben diese beiden Orte am Westufer in den letzten Jahren an Einwohnern leicht zugelegt, während Berg sogar etwas verloren hat.

Für den gesamten See gilt: Die Nachfrage ist extrem hoch, das Angebot äußerst knapp. Das ließ die Kaufpreise im gehobenen und mittleren Segment teils bis neun Prozent steigen, noch stärker wuchsen die Mieten im Topsegment. Doch Starnbergs Bodenrichtwerte, die lange über denen in München-Pasing rangierten, liegen nun erstmals niedriger. Claudia Bader ist überzeugt: „Der Starnberger und der Münchner Markt beginnen sich auseinanderzuentwickeln.“ Während die Preise in München explodieren, behält Starnberg Bodenhaftung.