Schwäbisches Hoch - Die besten Wohnlagen in Stuttgart

Der Mangel an neuen Wohnungen und Häusern treibt die Immobilienpreise in der Landes­hauptstadt immer weiter nach oben. Und ein Ende ist nicht in Sicht. Denn größere Wohnanlagen werden nur in wenigen City-Quartieren errichtet.

Wer in die schwäbische Landeshauptstadt umzieht, staunt nicht schlecht über die satten Immobilienpreise. Können Gutverdiener sich anderswo eine schmucke Jugendstilvilla in Bestlage leisten, reicht das Geld im Ländle häufig nur für ein schlichtes Einfamilienhaus in sehr guter Lage.

Volker Gerstenmaier kennt den Frust der zugereisten Manager. Der persönlich haftende Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger & Geiger, das eine große Immobilienabteilung betreibt, kann die Neustuttgarter aber beruhigen: „Wir ­können den Käufern zusichern, dass sie bei einem späteren Wiederverkauf ihrer Immobilie ihr Geld auch zurückbekommen – was nicht überall der Fall ist.“

Zurzeit würden sie sogar schöne Gewinne einstreichen. Denn der „deutliche Nachfrageüberhang“ im Immobilienmarkt Stuttgart, wie die lokalen Makler die Situation beschreiben, dauert an. Im Kessel der Landeshauptstadt gibt es keine bedeutenden Neubauflächen, auch in den Randbezirken auf der Höhe sind längst viele Baulücken geschlossen.

Hinzu kommt, dass der Jobmotor rund um die Automobilindustrie nach ­einer Baisse in den Jahren 2008 bis 2010 wieder auf Hochtouren läuft. ­Daimler, Porsche, Bosch – alle wollen neue Mitarbeiter einstellen. Die grün-rote Landes­regierung forciert und ­subventioniert Cluster rund um Mobilität und regenerative Energien. Wenn diese Pläne aufgehen, werden zusätz­liche ­Arbeitsplätze in der Region Stuttgart entstehen und noch mehr Menschen in die Stadt drängen.

Im vergangenen Jahr hat der Immobilienmarkt seine Aufwärtstendenz deutlich beschleunigt. Besonders gefragt waren Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert. Eine Auswertung des Immobilienverbands Deutschland Süd ergab: Anfang 2011 riefen die Bauträger und Makler im Schnitt 3500 Euro pro Quadratmeter auf, Ende des Jahres wurden bereits 4000 Euro und mehr erzielt. „In einzelnen Top­lagen wie Degerloch oder Halbhöhe-West wird sich dieser Positivtrend noch steigern“, glaubt Robin Frank, Leiter der Immobilien­vermittlung der BW-Bank.

Spitzenreiter für ihn waren 2011 aber innerstädtische Mehrfamilienhäuser mit Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. Private und institutionelle Anleger lieferten sich regelrechte Bieterwettkämpfe. Die Quadratmeterkauf­preise bei diesen Objekten lagen zwischen 1800 und 2200 Euro.

Ein komplett eigenständiges Marktsegment bilden die Luxusimmobilien auf den Hügeln und in der Halbhöhe der Stadt. Interessenten bezahlen nach wie vor Fantasiepreise für Objekte auf der Uhlandshöhe, dem Killesberg, am Bopser oder an der Karlshöhe. Auch 2011 staunten die lokalen Makler, wie schnell ein großes, aber sanierungsbedürftiges Haus mit Garten aus den 50er-Jahren in Degerloch für 2 Mio. Euro den Besitzer wechselte. Oder wie anstandslos 16 Euro Miete pro Quadratmeter für eine Altbauetage mit Cityblick bezahlt werden.

Und der Markt bleibt auf absehbare Zeit eng. Pro Jahr entstehen nur rund 1000 neue Wohneinheiten in der baden-württembergischen Landeshauptstadt. Der Bedarf liegt aber bei jährlich 2000 bis 2500 neuen Wohnungen, rechnet der Stuttgarter Makler Erich Hildebrandt vor. Im Rathaus hat man die Problematik erkannt und unterstützt Neubauvorhaben, wo immer es geht.

In den nächsten fünf Jahren passiert sogar im Stadtzentrum einiges: Eine Reihe von Miet- und Eigentumswohnungen sowie ausgefallene Lofts sind im Entstehen. Schon recht fortgeschritten ist der Bau des Europaviertels beim Hauptbahnhof. Bereits Ende 2012 sind dort auf 7500 Qua­dratmetern die Pariser Höfe mit 242 Wohnungen bezugsfertig. Inmitten der alten City rund um den Marktplatz graben sich derweil die Bagger in den Untergrund: Die Projekte „Gerber“ im Gerberviertel, „Caleido“ an der Tübinger Straße und „E65“ an der Eberhardtstraße bieten nach Vollendung neben Gewerbe- und Einkaufsflächen auch Wohnraum. Städtebaulich interessant sind besonders die geplanten Dachlofts im Caleido und die 90 Wohnungen in Stadthäusern über dem Shoppingcenter Gerber.

Als Leuchtturmprojekte für das neue Wohnen in der Innenstadt gelten der Wohnblock Weimarstraße (54 Einheiten) der Architekten Bottega + Ehrhardt und die Loftetagen „O87!“ (32 Einheiten) an der Olgastraße von Nord-Süd-Hausbau. In beiden Fällen wurden ältere Gewerbe- und Wohnflächen neu bebaut und architektonisch aufgewertet.

Ein städtebaulicher Fokus richtet sich in Stuttgart zudem auf Bad Cannstatt, auf der anderen Neckarseite gelegen. Unweit der Mercedes-Benz-Arena und des Cannstatter Wasens wird das 220.000 Quadratmeter große Güterbahnhofareal umgenutzt – von der Größe her das zweitwichtigste Bauvorhaben nach Stuttgart 21. Immerhin 450 Wohnungen sind geplant. Nur ein paar Hundert Meter entfernt davon beziehen in Kürze Mieter 15 Loftwohnungen und 25 Neubauwohnungen – zum Teil in alten Gebäuden der früheren Friedel Schokoladenfabrik.