A Wahnsinn - Die besten Wohnlagen am Tegernsee

Wo die Schmerzgrenze der Käufer liegt, testen derzeit Bauherren rund um den See. Selbst Makler zweifeln, dass das hohe Preisniveau auf Dauer Bestand hat. Wer jetzt einsteigt, sollte daher noch andere Motive als die künftige Wertentwicklung haben.

Die Tegernseer waren lange Jahre stolz. Stolz, dass sich die Preise in ihrem Tal ­unabhängig von Konjunktur oder Krisen entwickelten. Langsam, aber beständig nach oben – im Schnitt um zwei bis drei Prozent pro Jahr.

Doch diese Zeit ist vorbei. Allein 2011 stiegen die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke in guten Lagen um fünf Prozent. Noch höhere Aufschläge gab es in den besten Lagen – etwa mit Seeblick. Vor allem bei neuen Luxuswohnungen nimmt die Preisgestaltung mittlerweile groteske Züge an: So entsteht am Fuße des Leebergs in diesem Jahr ein ­exklusives Refugium, bei dem der Qua­dratmeter bis zu 11.000 Euro kosten soll. Damit würde das Limit im Topsegment innerhalb eines Jahres um 40 Prozent nach oben schnellen. Selbst in Bestlagen am Starnberger See wurden solche Beträge bislang nicht aufgerufen. „In Tegernsee versucht man, neue Preis­obergrenzen zu setzen. Ob das realisierbar ist, wird sich erst in ein bis zwei Jahren zeigen“, sagt Marja Schwartz, Maklerin von Engel & Völkers in Rottach-Egern. Auch andere Makler bezweifeln, dass sich diese Preise dauerhaft durch­setzen werden. Sie halten langfristig Qua­dratmeterpreise zwischen 6000 und 7500 Euro für realistisch – denn die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen ist weiterhin ungebrochen.

Gerade ältere Menschen, die jahrzehntelang am Tegernsee nur ein kleines Ferienhaus oder eine Ferienwohnung besaßen, möchten zunehmend auch ihren Ruhestand am See verbringen. Ihre Wunschvorstellung: eine Wohnung. Die Ansprüche an Lage und Ausstattung gleichen sich dabei oft: Begehrt sind Wohnungen mit 150 bis 200 Quadratmetern. Diese kosten schnell über 1 Mio. Euro. Vor allem wenn das Ortszentrum zu Fuß gut erreichbar und das abendliche Flanieren am Seeufer ohne zusätzliche Autofahrt möglich sein soll. Dafür akzeptieren die potenziellen Immobilienkäufer bei anderen Kriterien Abstriche – etwa beim Seeblick. Hauptsache, das Wasser ist in der Nähe.

Weniger gefragt sind dagegen Immobilien, die in die Jahre gekommen sind. „Bei älteren Häusern ist die Nachfrage relativ gering“, sagt Jörg Zimmermann von Zimmermann Immobilien in Rottach-Egern, „es sei denn, das Grundstück lässt sich neu bebauen“, fügt er an. Angesichts des knappen Baulands reißen sich Bau- und Projektträger um solche Flächen, um dort kleine Wohnanlagen oder Mehr­familienhäuser zu errichten. Oft verwenden sie dazu das Holz des Altbaus, um so den bayerischen Charme zu erhalten.

Die größte Zugkraft am Tegernsee besitzt nach wie vor das Örtchen Rottach. Auch Grundstücke in weniger guten ­Lagen gewinnen hier weiter an Wert. Dagegen verlieren einst begehrte Lagen wie der Leeberg. Im Alter will man nicht auf der Höhe wohnen, schon gar nicht in ­einem großen Haus. Entsprechend schwerer sind dort Objekte zu vermarkten.

Keine großen Preissprünge beobachten Makler in Bad Wiessee und Gmund. In diesen Gemeiden kosten Wohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 1500 und 4500 Euro pro Quadratmeter.